مرور اکتبر ۲۰۲۴: جریمهٔ میلیارد دلاری تی‌دی، لایحهٔ مجوز تحصیلی کبک و برنامهٔ سرمایه‌گذاران کانادا

در اکتبر ۲۰۲۴ سه خبر برای هر کسی که بازار مسکن کانادا را دنبال می‌کند مهم‌تر از بقیه بود: بانک تی‌دی در آمریکا به پرداخت بیش از ۳ میلیارد دلار جریمه به خاطر پولشویی محکوم شد، کبک به دنبال کند کردن صدور مجوز تحصیلی برای دانشجویان بین‌المللی رفت، و نظرسنجی رویال لپیج نشان داد از هر چهار کانادایی یک نفر قصد دارد تا چهار سال آینده و تا سال ۲۰۲۸ ملک سرمایه‌گذاری بخرد.

من مجتبی عسگریان هستم، مشاور املاک در تورنتو با ریمکس، رتبهٔ ۴۷ جهان و در یک درصد برتر کانادا. هیچ‌یک از این سه خبر دربارهٔ یک فایل در تورنتو نیست و هر سه به بازاری می‌رسند که من هر روز در آن کار می‌کنم.

جریمهٔ بانک تی‌دی در اکتبر ۲۰۲۴ و آنچه این بانک پذیرفت

در اکتبر ۲۰۲۴ مقامات دولت فدرال آمریکا بانک تی‌دی را در مجموع به پرداخت بیش از ۳ میلیارد دلار محکوم کردند، به خاطر ارتکاب به پولشویی و همچنین نقض قانونی به اسم قانون محرمانگی بانک‌ها. به جز این جریمه، یک سری محدودیت برای فعالیت این بانک در آمریکا اعلام شد که ممکن است باعث شود نتواند مثل گذشته کسب‌وکارش را آنجا گسترش بدهد. موضوعی که ناظران در اکتبر ۲۰۲۴ بیشتر از همه رویش تأکید کردند نظارت بود: تی‌دی آن‌طور که استاندارد بوده روی تراکنش‌هایش نظارت نداشته و همین مسئله راه را برای مشکلات مالی و تخلفات گسترده باز کرده است. حکم را دادستان کل ایالات متحده صادر کرد و تأکید کرد تی‌دی در آمریکا زمینه‌ای فراهم کرده که جرائم مالی رشد کند.

چیزی که برای من بیشتر از همه برجسته است اعتراف خود بانک است. تی‌دی هر دو اتهام، یعنی پولشویی و نقض برنامهٔ محرمانگی، را پذیرفت و تا اکتبر ۲۰۲۴ بزرگ‌ترین بانکی در آمریکا بود که نقض این برنامه را اعتراف کرده و نخستین بانکی در تاریخ آمریکا بود که به پولشویی اعتراف کرده است. ما جزئیات زیادی نمی‌دانیم. دادستان آمریکا در اکتبر ۲۰۲۴ گفت تی‌دی اجازه داده سه شبکهٔ پولشویی بیش از ۶۷۰ میلیون دلار را در یک بازهٔ شش ساله از طریق حساب‌های این بانک منتقل کنند، بسیاری از کارکنان تی‌دی از این مسئله آگاه بودند و اقدامی نکردند، و یکی از این شبکه‌ها مربوط به پول‌های قاچاق مواد مخدر بود که پنج کارمند تی‌دی آن را پولشویی می‌کردند. کارمندی که با نام دیوید معرفی شده ۴۷۰ میلیون دلار وجوه غیرقانونی را از طریق شعب مختلف تی‌دی جابه‌جا کرد و مقدار زیادی رشوه داده شد تا اجازهٔ حمل این پول‌ها صادر شود. بخش دیگری از ماجرا برداشت‌های نقدی بسیار بزرگ بود، خیلی بیشتر از حد مجاز، که به افرادی اجازهٔ ویژه داده شده بود این مقدار پول را برداشت کنند. هم ناظران درونی بانک و هم کسانی که از بیرون فعالیت این بانک را رصد می‌کردند در ده سال گذشته بارها نسبت به پولشویی هشدار داده بودند. مدیران ارشد تی‌دی گفتند مسئولیت این اتفاقات را کامل به عهده می‌گیرند و روند کاری را تغییر می‌دهند، و مدیرعامل از سهامداران عذرخواهی کرد.

چرا وام‌گیرندگان مسکن در کانادا باید به این خبر توجه کنند

این ماجرا در شعبه‌های تی‌دی در آمریکا اتفاق افتاده، نه در کانادا. در روزهای آخر اکتبر ۲۰۲۴ سؤالی که در رسانه‌های کانادا مطرح شد این بود که آیا تی‌دی در خود کانادا هم هیچ اقدامی برای جلوگیری از پولشویی انجام نداده است، و کارشناسان زیادی دربارش صحبت کردند. برای خوانندهٔ تورنتویی زاویهٔ کاربردی ساده‌تر است. تی‌دی یکی از بزرگ‌ترین مؤسسات مالی کانادا و یکی از وام‌دهندگان بزرگ مسکن است، پس جریمهٔ بیش از ۳ میلیارد دلاری به همراه محدودیت تازه در بزرگ‌ترین بازار خارجی‌اش ارزش دنبال کردن دارد تا ببینیم اثر مستقیم یا غیرمستقیمی روی وام‌دهی اینجا می‌گذارد یا نه. این خبری نبود که بشود در اکتبر ۲۰۲۴ به‌راحتی از آن گذشت و من همچنان پیگیرش هستم.

کبک به دنبال کند کردن صدور مجوز تحصیلی

در اکتبر ۲۰۲۴ کبک اعلام کرد می‌خواهد رشد صدور مجوز تحصیلی یا همان استادی پرمیت برای دانشجویان بین‌المللی را کند کند و لایحه‌ای به مجلس استانی ارائه کرد تا کنترل بیشتری روی آن داشته باشد. دلیلی که استان اعلام کرد انفجار جمعیت موقتش بود: در زمان همین اعلام، ۲۴ درصد افرادی که به صورت موقت در کبک زندگی می‌کنند دانشجوی بین‌المللی بودند و سیاستگذاران استان این درصد را خیلی بالا خواندند، و جمعیت دانشجویان بین‌المللی در کبک حدود ۱۴۰ درصد افزایش پیدا کرده بود. این روش شبیه کاری است که ایالات متحده برای کنترل تعداد دانشجویان بین‌المللی انجام می‌دهد. کبک می‌خواهد تغییر رشته یا مؤسسهٔ تحصیلی را هم سخت‌تر کند. امروز دانشجو از طریق یک مؤسسهٔ آموزشی درجهٔ دو یا سه پذیرش می‌گیرد، چند فرم پر می‌کند و دانشگاه یا کالجش را عوض می‌کند و این در عمل برنامه‌ای را که استان برای تعداد دانشجو در نظر گرفته بود به هم می‌ریزد. برنامه این است که این نقل‌وانتقال‌ها با مجوزهای استانی انجام شود تا عوض کردن کالج به این راحتی نباشد.

چرا قوانین مجوز تحصیلی به بازار اجاره می‌رسد

سؤال روشن اکتبر ۲۰۲۴ این بود که آیا این تصمیم فقط مربوط به کبک باقی می‌ماند یا به بقیهٔ استان‌ها و دولت فدرال هم می‌رسد. یک سابقه هست که باید یادمان باشد: چند ماه پیش از اکتبر ۲۰۲۴ کبک قانونی را تصویب کرد که سیاست‌های مربوط به ورک پرمیت را محدود می‌کرد و چند روز بعد تصمیم‌های مشابه با تغییراتی در بقیهٔ کانادا هم اعمال شد. پس من جای بقیهٔ استان‌ها و دولت فدرال را اینجا زیر نظر می‌گیرم. برای مسکن، پیوند این ماجرا از مسیر اجاره می‌گذرد و این برداشت من است نه چیزی که در لایحه نوشته شده. محدودیت اقامت موقت یعنی مستأجر کمتر، و اگر گروهی از دانشجوها بدانند امکان تغییر مؤسسه را ندارند و برای مراکز آموزشی کبک اپلای نکنند، این اثر پیش از هر جای دیگری در تقاضای اجاره دیده می‌شود.

از هر چهار کانادایی یک نفر قصد خرید ملک سرمایه‌گذاری دارد

آخرین خبر اکتبر ۲۰۲۴ یک نظرسنجی از رویال لپیج است و همان است که مرا غافلگیر کرد. این نظرسنجی نشان داد تا چهار سال آینده، یعنی تا سال ۲۰۲۸، از هر چهار کانادایی یک نفر، یعنی ۲۵ درصد، قصد دارد ملکی را با هدف سرمایه‌گذاری بخرد. توجه کنید که خریدن ملک برای سکونت جای خودش را دارد. کانادایی‌هایی که در آن زمان ملک سرمایه‌گذاری مسکونی نداشتند گفتند احتمالاً در چند سال آینده یک ملک سرمایه‌گذاری می‌خرند، و بیشتر از نصف آن‌هایی که همان موقع یک ملک داشتند گفتند اضافه کردن یک ملک دیگر در برنامه‌شان هست. برداشت این بررسی آن بود که خریدن ملک در کانادا راهی امن و قابل اعتماد برای افزایش سرمایه است و خیلی‌ها ملک می‌خرند تا در سال‌های بعد سرمایه‌ای داشته باشند و برای نسل بعدی و بچه‌هایشان فرصت خوبی بسازند.

دو عدد دیگر از همان نظرسنجی اکتبر ۲۰۲۴ ارزش نگه داشتن دارد. حدود ۱۱ درصد کانادایی‌ها، یعنی تقریباً ۴.۴ میلیون نفر، در آن زمان یک ملک سرمایه‌گذاری داشتند. و تقریباً یک سوم سرمایه‌گذاران در کانادا، یعنی ۳۱ درصد، به دلیل افزایش نرخ‌های بهره به فروختن ملک‌هایشان فکر می‌کردند. نرخ‌های بهره در اکتبر ۲۰۲۴ به شکل کم‌سابقه‌ای بالا بود که سود را در این بازار کمتر می‌کند، و هزینه‌های نگهداری و بقیهٔ هزینه‌های جانبی خانه‌داشتن هم بالا رفته بود، پس تمایل سرمایه‌گذارها کمتر شده بود. یک جزئیات دیگر از همین نظرسنجی: بخش قابل توجهی از سرمایه‌گذاران مسکن کانادایی مالک خانهٔ اصلی خودشان نیستند، یعنی اجاره‌نشین‌اند یا در خانهٔ دوستان و خانواده‌شان زندگی می‌کنند، و اغلبشان بین ۱۸ تا ۳۴ سال سن دارند.

چیزی که به سرمایه‌گذاران در منطقهٔ تورنتو می‌گویم

این سه خبر را کنار هم بگذارید و تصویر اکتبر ۲۰۲۴ این می‌شود: بازاری که کانادایی‌های معمولی هنوز به ملک به عنوان ابزار بلندمدت اعتماد دارند، پولی که از بانک‌ها می‌گذرد دقیق‌تر رصد می‌شود، و تقاضای اجاره به تصمیم‌های مهاجرتی وابسته است که استان به استان گرفته می‌شود. توصیهٔ خودم با چرخهٔ خبری عوض نمی‌شود. آن‌قدر بلندمدت نگه دارید که نرخ بهرهٔ یک سال نتیجه را تعیین نکند، هزینه‌های نگهداری را قبل از امضا صادقانه حساب کنید، و اگر برنامه‌تان به اجارهٔ دانشجو یا تازه‌وارد تکیه دارد، دقیقاً بدانید این فرض به کدام سیاست وابسته است. من به همراه همکارانم در تیم عسگریان یکی از خدماتی که ارائه می‌دهیم مشاوره و خرید املاک برای سرمایه‌گذاری است. فرم زیر این صفحه را پر کنید یا یک مشاورهٔ رایگان رزرو کنید تا دربارهٔ فرصت‌های مشخص با هم صحبت کنیم. سلامت و برقرار باشید