تا ژوئن ۲۰۲۶ بازار مسکن کانادا برای رشد دوباره قیمتها به شش شرط نیاز دارد: رسیدن لیستینگهای فعال به زیر ۳ ماه موجودی، ثبات نرخ بهره، بازار اجارهای که به سرمایهگذار سود بدهد، تسویه شدن خریداران پیشفروش زیانده، سیاستهای دولتی کمککننده و اعتماد مصرفکننده. هیچکدام تنها کافی نیست.
من مجتبی عسگریان هستم، مشاور ارشد املاک در تورنتو در ریمکس و رتبه ۴۷ این کمپانی در دنیا، و کلاینتها هر هفته همین را از من میپرسند: قیمتها کی بالا میرود؟ پاسخ صادقانه، تا ژوئن ۲۰۲۶، این است که بهبود بازار به این زودی اتفاق نمیافتد. بازار مسکن کانادا یکی از عجیبترین دورههای تاریخ خودش را گذرانده، هم افزایش شدید قیمت و هم یکی از بزرگترین افتهای ثبتشده، و در بعضی شهرها تا ژوئن ۲۰۲۶ قیمتها بیش از ۳۰ درصد پایینتر از اوج بازار است. سؤال اصلی امروز این نیست که کی به رکوردهای قبلی برمیگردیم. سؤال این است که چه چیزی باید تغییر کند تا روند نزولی متوقف شود و رشد شروع شود.
شرط اول: موجودی بازار باید به زیر ۳ ماه برسد
در ژوئن ۲۰۲۶ بازار تورنتو در مجموع در شرایط نسبتاً متعادلی بود، اما در خیلی از بخشهای بازار تعداد لیستینگهای فروش باز هم بیشتر از میزان تقاضا بود. برای کل بازار، لیستینگهای فعال باید به زیر ۳ ماه موجودی برسند. یک بار رسیدن به این سطح هم کافی نیست؛ این وضعیت باید مدتی ادامه پیدا کند. تا وقتی عرضه و تقاضا به نفع فروشندهها تغییر نکند، رشد گسترده قیمت سخت است.
شرط دوم: ثبات نرخ بهره مهمتر از پایین بودن آن است
خیلیها فکر میکنند پایین آمدن نرخ بهره است که قیمت خانه را بالا میبرد. راستش اینطور نیست. مهمتر از خود نرخ، ثبات نرخ بهره است. بازار الزاماً به نرخهای خیلی پایین نیاز ندارد. تا ژوئن ۲۰۲۶ حتی نرخهای بین ۳.۵ تا ۴ درصد هم میتواند قابل قبول باشد، به یک شرط: اینکه ثابت بماند.
مشکل اصلی این است که هم خریدارها و هم فروشندهها هنوز اطمینان کافی ندارند. بانک مرکزی در سالهای منتهی به ۲۰۲۶ بارها نرخ بهره را تغییر داد و همین باعث شد خیلی از مردم تصمیم خرید یا فروش خودشان را به تعویق بیندازند. وقتی مردم مطمئن شوند نرخها برای مدت طولانی در یک محدوده ثابت میماند، تصمیمگیری خیلی راحتتر میشود.
شرط سوم: بازار اجاره باید دوباره به سرمایهگذار سود بدهد
سالها بخش بزرگی از تقاضای بازار را سرمایهگذارها میساختند، شرکتها و افرادی که با امید افزایش قیمت وارد بازار میشدند. تا ژوئن ۲۰۲۶ شرایط فرق کرده بود. آمارهای ماهانه را که مرور میکنیم، رشد قیمت مثل گذشته تضمین شده نیست، پس نمیشود روی درآمد حاصل از گران شدن کاندو یا خانه حساب کرد.
بنابراین سرمایهگذارها بیشتر از قبل به درآمد اجاره توجه میکنند. تا ژوئن ۲۰۲۶ تعداد زیادی پروژه رنتال جدید در اونتاریو و بریتیش کلمبیا در حال ساخت بود. این پروژهها عرضه بازار اجاره را بالا میبرند و حتی ممکن است باعث کاهش بیشتر اجارهبها شوند. برای مستأجرها خبر خوبی است، برای سرمایهگذارها نه. تا زمانی که اجارهها رشد نکند و بازده سرمایهگذاری بهتر نشود، بخش مهمی از سرمایهگذارها به بازار برنمیگردد.
شرط چهارم: خریداران پیشفروش زیانده باید تسویه شوند
شرط چهارم مثبت شدن ترازنامه سرمایهگذار است. تا ژوئن ۲۰۲۶ خیلی از خریدارهای پیشفروش مالک واحدهایی بودند که ارزششان از قیمت خرید اولیه کمتر بود. بعضی از آنها ملکشان را اجاره داده بودند و همچنان هر ماه از جیب خودشان پول میگذاشتند. بسیاری هنوز تصمیم نگرفته بودند که ضرر را بپذیرند و بفروشند یا صبر کنند تا بازار برگردد. در کنار این، تعداد زیادی واحد فروختهنشده هم در اختیار سازندهها مانده بود.
اگر روزی قیمت بخواهد بالا برود، این واحدها باید جذب بازار شوند. از آن طرف ساختوساز جدید هم تا ژوئن ۲۰۲۶ به شدت کم شده بود. ترکیب این دو اتفاق میتواند در چند سال آینده شرایط را برای بهبود تدریجی فراهم کند، چون خط تولید عرضه جدید نازک میشود و انبار موجود به آرامی خالی میشود.
شرط پنجم: سیاستهای دولتی و پایان ممنوعیت خرید خارجی
بعضی از سیاستهای موجود تا ژوئن ۲۰۲۶ نشانههای مثبتی داشتهاند. حذف مالیات اچاستی برای بعضی پروژهها کمک میکند واحدهایی که روی دست بیلدرها مانده فروش برود. موضوع مهمتر پایان ممنوعیت خرید مسکن توسط خریداران خارجی است که ابتدای سال ۲۰۲۷ به پایان میرسد. اگر تمدید نشود، بخشی از آن تقاضا میتواند وارد بازار شود. مالیات خریداران خارجی که تا ژوئن ۲۰۲۶ برقرار است همچنان سر جای خودش میماند، اما باز شدن دوباره مسیر سرمایهگذاری خارجی میتواند تأثیر مثبتی بگذارد.
شرط ششم: اعتماد مصرفکننده و اینکه این اتفاق کی میافتد
شرط ششم شاید از همه مهمتر باشد. در نهایت مردم باید نسبت به آینده اقتصاد احساس اطمینان داشته باشند. باید نگرانی کمتری درباره امنیت شغلی خودشان داشته باشند و مطمئن باشند توانایی پرداخت اقساط وام مسکن را در سالهای آینده دارند. دلیل اینکه ما اینقدر درباره خبرهای اقتصادی و بازار کار حرف میزنیم همین است. این اعتماد به زنجیرهای از بازارها بستگی دارد و از جایی شروع میشود که آدمها کار داشته باشند و احساس امنیت کنند. آن تصور قدیمی که هر ملکی چند سال بعد ارزش بیشتری پیدا میکند و سود خوبی میدهد دیگر وجود ندارد و همین یکی از دلایلی است که تا ژوئن ۲۰۲۶ تصمیم خرید برای خیلی از خانوادهها سختتر شده بود.
بازار مسکن کانادا با یک عامل واحد نجات پیدا نمیکند. به مجموعهای از شرایط نیاز دارد: کاهش موجودی بازار، ثبات نرخ بهره، تقویت بازار اجاره، خروج سرمایهگذارهای زیانده، اثرگذاری سیاستهای دولتی و بازگشت اعتماد مصرفکننده. به نظر من، تا ژوئن ۲۰۲۶، اگر سه یا چهار مورد از این عوامل در سالهای آینده محقق شود، احتمال توقف روند نزولی و بازگشت تدریجی بازار وجود دارد. اگر هر شش عامل همزمان اتفاق بیفتد، آنوقت میشود انتظار یک دوره رشد جدی را داشت. کی؟ اگر کسی گفت همین سال، به نظرم خیلی به آن توجه نکنید؛ چند سال آینده نگاه منطقیتری است. اگر میخواهید ببینید این ماجرا برای زمانبندی خودتان چه معنایی دارد، فرم پایین این صفحه را پر کنید یا یک مشاورهٔ رایگان رزرو کنید. سلامت و برقرار باشید
سوالات متداول
قیمت مسکن در کانادا کی دوباره شروع به رشد میکند؟
تا ژوئن ۲۰۲۶ هیچ تاریخ قابل اعتمادی وجود ندارد. اگر سه یا چهار مورد از این شش شرط در سالهای آینده محقق شود، روند نزولی میتواند متوقف شود و بازار به تدریج برگردد. اگر هر شش عامل همزمان اتفاق بیفتد، یک دوره رشد جدی ممکن میشود. اگر کسی قول داد که همین سال قیمتها جهش میکند، من خیلی به آن توجه نمیکنم.
آیا کاهش نرخ بهره خودبهخود قیمت مسکن را بالا میبرد؟
نه. ثبات مهمتر از خود عدد است. تا ژوئن ۲۰۲۶ نرخهای بین ۳.۵ تا ۴ درصد هم میتواند برای بازار کار کند، به شرط آنکه خریدار و فروشنده مطمئن باشند در همان محدوده میماند. بانک مرکزی در سالهای منتهی به ۲۰۲۶ بارها نرخ بهره را تغییر داد و همین باعث شد مردم تصمیم خرید و فروش خود را به تعویق بیندازند.
چرا سرمایهگذارها برای بهبود بازار مسکن مهم هستند؟
سرمایهگذارها در دوره رشد قیمت بخش بزرگی از تقاضا را میساختند، چون افزایش قیمت تقریباً تضمین شده بود. تا ژوئن ۲۰۲۶ اینطور نیست، پس معامله را بر اساس درآمد اجاره میسنجند. با ساخته شدن تعداد زیادی پروژه رنتال جدید در اونتاریو و بریتیش کلمبیا در سال ۲۰۲۶ و افزایش عرضه، اجارهبها ممکن است بیشتر هم پایین بیاید و تا بهتر شدن بازده، بخش مهمی از سرمایهگذارها به بازار برنمیگردند.