قیمت مسکن تورنتو سقوط نکرده چون فشاری که قرار بود بازار را بشکند به پنج عامل نگهدارنده برخورد: کمبود عمیق عرضه، هزینه بالای ساخت، موج تمدید وامهای مسکن، شکاف میان بازار فریهولد و کاندو، و بالا رفتن هزینههای نگهداری. در آگوست ۲۰۲۶ میانگین قیمت خانه در جیتیای هنوز بالای یک میلیون دلار است.
من مجتبی عسگریان هستم، مشاور ارشد املاک در تورنتو. کار روزانه من قیمتگذاری خانه و نوشتن آفر در همین بازار است، برای همین فاصله بین تیترهای خبری و چیزی که واقعاً معامله میشود را هر هفته از نزدیک میبینم. چهار سال است که میگویند بازار قرار است سقوط کند. بانک مرکزی کانادا در هجده ماه ده بار نرخ بهره را بالا برد. تعداد معاملات به پایینترین سطح چند دهه اخیر رسید. اما قیمتها ماندند.
دلیل اول: کانادا به اندازه کافی خانه نساخته است
همه مشکلات این بازار از همین نقطه شروع میشود. سازمان سیاماچسی برآورد کرده کانادا به حدود ۳ و نیم میلیون واحد مسکونی بیشتر از آنچه الان در حال ساخت است نیاز دارد، فقط برای اینکه مسکن دوباره به سطحی برسد که خانوادهها از پس آن بربیایند. برای درک اندازه این شکاف یک مقایسه کافی است: کل منطقه جیتیای حدود ۲ و نیم میلیون خانوار دارد و کمبود مسکن کل کانادا از تمام خانههای این منطقه هم بیشتر است. این فاصله با یک سال ساختوساز پر نمیشود.
بله، در سال ۲۰۲۶ موجودی زیادی در بازار هست، مخصوصاً کاندو. اما در یک بازه چندساله عرضه کم است و کمتر هم میشود. تعداد لیستینگهای جدید در ماه جون ۲۰۲۶ نسبت به سال قبل حدود ۱۳ درصد کاهش داشته و فروش کاندوهای پیشفروش تقریباً متوقف شده است. وقتی پروژهای فروش نرود، پروژه جدیدی ساخته نمیشود. ساختمانهایی که در سالهای ۲۰۲۴ و ۲۰۲۵ شروع نشدند، در سالهای ۲۰۲۸ و ۲۰۲۹ وجود نخواهند داشت. کمبودی که چند سال دیگر دربارهاش بحث میکنیم، همین حالا شکل میگیرد.
دلیل دوم: ساختن خانه نو بیش از حد گران شده است
خیلیها فکر میکنند فقط قیمت مصالح بالا رفته است. اینطور نیست. تنها هزینههایی که سازنده به شهرداری میپردازد میتواند تا ۲۰ درصد قیمت یک خانه نوساز را تشکیل بدهد. روی یک خانه ۸۰۰ هزار دلاری یعنی حدود ۱۶۰ هزار دلار، و این مبلغ پیش از شروع ساخت پرداخت میشود. در نهایت خریدار همان مبلغ را داخل وام مسکن تأمین میکند و سالها بابتش بهره میدهد.
قیمت زمین بالاتر رفته. دستمزد نیروی کار بیشتر شده. مصالح گرانتر شده. گرفتن مجوز ساخت طولانیتر شده. حساب ساده است: اگر ساخت یک خانه برای سازنده بیش از یک میلیون دلار هزینه داشته باشد، امکان ندارد ارزانتر فروخته شود. وقتی هزینهها بالا میرود فقط دو اتفاق ممکن است بیفتد: قیمت بالا میرود یا پروژه متوقف میشود. در تورنتوی ۲۰۲۶ تعداد زیادی پروژه اصلاً وارد مرحله ساخت نمیشود و همین دوباره کمبود عرضه را بدتر میکند.
دلیل سوم: موج تمدید وامهای مسکن
صدها هزار کانادایی در سالهای ۲۰۲۰ و ۲۰۲۱ با نرخهای کمتر از ۲ درصد وام گرفتند. بیشتر وامهای مسکن در کانادا دوره پنجساله دارند، پس همان وامها حالا در حال تمدید شدن هستند، در آگوست ۲۰۲۶ با نرخهایی حدود ۴ تا ۴.۵ درصد.
یک مثال مشخص: کسی که در سال ۲۰۲۱ وام ۵۰۰ هزار دلاری با نرخ ۱.۸ درصد گرفته، ماهی حدود ۲۰۰۰ دلار میپرداخته است. پنج سال بعد هنوز حدود ۴۱۷ هزار دلار باقی مانده. با تمدید در نرخ ۴.۵ درصد، قسط ماهانه به حدود ۲۶۰۰ دلار میرسد؛ یعنی ماهی حدود ۵۶۰ دلار بیشتر، برای همان خانه و همان خانواده. وقتی این تعداد خانوار همزمان چنین افزایشی را جذب میکنند، قدرت خرید خریدارها کم میشود و فروشندهها هم حاضر به تخفیف نیستند. نتیجه این است که تعداد معاملات پایین میآید و قیمتها تکان چندانی نمیخورند. دقیقاً همان کاری که تورنتو دو سال است میکند.
دلیل چهارم: تورنتو دو بازار دارد، فریهولد و کاندو
در بخشهای مختلف تورنتو و جیتیای همه نوع ملکی هست، از فریهولد تا کاندو، و در این چند سال بازار فریهولد بازار داغتری بوده است. رقابت در این بخش هنوز جدی است و عرضه نسبتاً کمتر. بازار کاندو داستان دیگری دارد: موجودی سنگین است و قیمتها نسبت به سال قبل پایین آمده. یک شهر، دو بازار کاملاً متفاوت.
در عمل اینطور دیده میشود. در ماه منتهی به اواخر آگوست ۲۰۲۶، خانههای سمیدتچد در شرق تورنتو بهطور میانگین در ۱۲ روز و با ۱۰۹ درصد قیمت لیست فروخته شدند و میانگین قیمت فروششان حدود ۱ میلیون و ۱۷ هزار دلار بود. این آمار مربوط به خانههای خاص یا لوکس نیست، میانگین کل معاملات آن منطقه است. رقابت اصلی بر سر زمین نزدیک محل کار، مترو و مدرسه است و زمین جدیدی در آن مناطق تولید نمیشود.
دلیل پنجم: هزینه نگهداری خانه هر سال بالاتر میرود
یک لحظه قیمت خرید را کنار بگذارید. هزینه نگه داشتن خانه هر سال بیشتر میشود. مالیات ملک بالا رفته. بیمه گرانتر شده. قبضهای خدمات شهری بیشتر شده. بیشتر خانههای تورنتو بین ۵۰ تا ۱۰۰ سال عمر دارند، یعنی سقف و سیستم گرمایش و تجهیزات فرسوده یک هزینه تکرارشوندهاند نه یک غافلگیری یکباره. در بازار کاندو هم شارژ ساختمان در بسیاری از پروژهها سریعتر از تورم رشد میکند.
پس قسط ماهانه وام عدد درستی برای برنامهریزی نیست. هزینه واقعی مالکیت خیلی بالاتر از آن است و خریداری که فقط تا سقف قسط بودجه میبندد، همان کسی است که گیر میافتد.
این وضعیت برای خریداران و مالکان تورنتو یعنی چه
اگر هنوز منتظر سقوط بزرگ بازار تورنتو هستید، به این سؤال جواب بدهید: چه اتفاقی باید بیفتد که بازاری با این کمبود عرضه، این هزینههای ساخت و این حجم تقاضا ناگهان با سیل خانههای جدید روبهرو شود؟ چهار سال گذشته بهترین فرصت ممکن برای یک سقوط بود. نرخ بهره با سریعترین سرعت تاریخ مدرن بالا رفت و میانگین قیمت در جیتیای بالای یک میلیون دلار ماند.
برداشت من، که با بیشتر پیشبینیها در آگوست ۲۰۲۶ همخوانی دارد، این است که به این زودی نه رشد خیلی بزرگی میبینیم نه سقوط خیلی بزرگی. اگر واقعاً از پس هزینهها برمیآیید، سؤال مفید این نیست که سقوط کی میرسد؛ سؤال این است که در کدام بخشهای بازار میشود بهتر چانه زد. در آگوست ۲۰۲۶ در بخشهایی از تورنتو میشود کاندوهای بزرگ، قابل سکونت و نوسازتر پیدا کرد که فروشندهشان روی قیمت کوتاه میآید. و اگر مالک هستید، نشانهای وجود ندارد که ارزش ملکتان ناگهان افت بزرگی کند. بازار برای فروش ایدهآل نیست، اما آن یک مسئله جداست.
دانستن این نکته به همه ما کمک میکند تصمیم بهتری برای آینده بگیریم، چه مستأجر باشیم، چه بخواهیم بخریم و چه بخواهیم بفروشیم. اگر میخواهید درباره خانه یا خرید خودتان یک پاسخ روشن بگیرید، فرم پایین همین صفحه را پر کنید یا یک مشاورهٔ رایگان رزرو کنید. سلامت و برقرار باشید
سوالات متداول
آیا بازار مسکن تورنتو سقوط میکند؟
نشانهای از آن دیده نمیشود. در آگوست ۲۰۲۶، با وجود سریعترین افزایش نرخ بهره در تاریخ مدرن، میانگین قیمت خانه در جیتیای هنوز بالای یک میلیون دلار است. سقوط قیمت نیازمند سیلی از عرضه جدید است و با این هزینههای ساخت و متوقف شدن پروژههای جدید، چنین عرضهای در راه نیست. بیشتر پیشبینیها هم نه رشد بزرگ را نشان میدهند نه سقوط بزرگ را.
چرا با وجود پایین بودن تعداد معاملات، خانه در تورنتو هنوز گران است؟
کم بودن تعداد معاملات با پایین بودن قیمت یکی نیست. بسیاری از مالکان که با قسطهای بالاتر تمدید روبهرو هستند حاضر نیستند با تخفیف بفروشند، پس تعداد معاملات پایین میآید اما قیمت میماند. زیر همه اینها، کانادا یک کمبود مسکن چندساله دارد و ساخت خانه نو گرانتر از چیزی شده که بسیاری از پروژهها تحمل کنند، و همین زیر قیمتها را نگه میدارد.
با تمدید وام مسکن، قسط ماهانه من چقدر بیشتر میشود؟
به نرخ اولیه و مانده بدهی شما بستگی دارد. یک مثال از سال ۲۰۲۶: وام ۵۰۰ هزار دلاری که در سال ۲۰۲۱ با نرخ ۱.۸ درصد گرفته شده، ماهی حدود ۲۰۰۰ دلار قسط داشته است. پنج سال بعد حدود ۴۱۷ هزار دلار از آن باقی مانده و تمدید با نرخ ۴.۵ درصد قسط را به حدود ۲۶۰۰ دلار میرساند؛ یعنی ماهی حدود ۵۶۰ دلار بیشتر برای همان خانه.