در آوریل ۲۰۲۶ گزارش جدید بانک تیدی درباره وام مسکن میگوید شوک تمدید وامی که کانادایی‌ها سال‌ها نگرانش بودند اتفاق نیفتاد. رشد درآمدها و طولانیتر شدن مدت بازپرداخت بیشتر این فشار را جذب کرده، فشار باقیمانده دارد کم می‌شود و تیدی پیش‌بینی میکند قسط‌ها از نیمهٔ دوم ۲۰۲۶ سبک‌تر شود.
من مجتبی عسگریان هستم، مشاور ارشد املاک در تورنتو با ریمکس، رتبه ۴۷ در دنیا و در یک درصد برتر کانادا، و هر ماه این ماجرا را در پرونده‌های کلاینت‌های خودم می‌بینم. اینجا می‌گویم گزارش چه میگوید و به نظر من برای کسی که در تورنتو و جی‌تی‌ای وامش را تمدید میکند یا خانه می‌خرد چه معنایی دارد.
گزارش آوریل ۲۰۲۶ تیدی چه میگوید
نگرانی ساده بود. خانواده‌هایی که در سالهای کرونا خرید کردند با نرخ‌های خیلی پایین وام گرفتند، آن دوره‌ها تمام شد و قرار بود قسط جدید بودجهٔ خانوار را بشکند. خوانش تیدی در گزارش آوریل ۲۰۲۶ این است که شوکی که همه منتظرش بودند عملاً عبور کرده است. فشاری که قرار بود بازار را به هم بریزد این کار را نکرد. مهم‌تر از آن، گزارش میگوید همین فشار الان دارد سبک‌تر می‌شود نه سنگین‌تر.
چرا شوک تمدید وام کمتر از انتظار بود
تیدی دو دلیل می‌آورد. اولی درآمد است. آمارهای رسمی بازار کار نشان می‌دهد درآمد خانوارها در چند سال گذشته رشد خوبی داشته و همین رشد باعث شده مردم بتوانند قسط بزرگ‌تر را بدهند. گزارش صریح میگوید اگر درآمدها رشد نمی‌کرد فشار خیلی شدیدتر می‌شد. دلیل دوم این است که بانکها در عمل مدت بازپرداخت وام را طولانیتر کردند و قسط ماهانه پایین‌تر آمد.
دربارهٔ دلیل دوم صادق باشیم. مدت بازپرداخت طولانیتر به نفع بانک است، چون مدت بیشتری سود میگیرد، و برای وامگیرنده در طول عمر وام گران‌تر تمام می‌شود. ولی لبهٔ تیز قسط امروز را میگیرد و همین است که شوک آن‌طور که تیترها وعده داده بودند ظاهر نشد.
وام‌های متغیر و کوتاه‌مدت معادله را عوض کرده‌اند
شکل بدهی وام مسکن در کانادا عوض شده است. در سالهای نرخ‌های خیلی پایین تقریباً همه وام ثابت بلندمدت می‌گرفتند. تا زمان گزارش آوریل ۲۰۲۶ تیدی، وام‌گیری به سمت نرخ متغیر و دوره‌های کوتاه رفته بود و حدود ۴۵ درصد منابع وام مسکن در محصولات با نرخ متغیر قرار داشت. این هر دو طرف اثر دارد. در مسیر صعودی سریع‌تر درد گرفت و در مسیر نزولی سریع‌تر کمک میکند، چون کاهش نرخ بهره در چند هفته به قسط می‌رسد نه چند سال.
پیش‌بینی تیدی برای ادامهٔ سال ۲۰۲۶
گزارش ادعا نمی‌کند اوایل ۲۰۲۶ راحت بود. فشار در بخش اول سال همچنان وجود داشت و افزایش نرخ بهره وامها را سنگین‌تر می‌کرد. بخش امیدوارکننده پیش‌بینی است. تیدی انتظار دارد از نیمهٔ دوم سال ۲۰۲۶ قسط‌ها شروع به کاهش کنند، چون وامها با نرخ‌های پایین‌تر از قبل تمدید می‌شوند.
دو نکته همراه این پیش‌بینی می‌آید. قرار است نسبت بدهی مردم به درآمدشان دوباره بالا برود و دلیلش وام‌های جدید است نه تمدید وام‌های قدیمی، و این معمولاً وقتی رخ می‌دهد که قیمت خانه به مرور بالا می‌رود، چیزی که در مارچ ۲۰۲۶ کمی اثرش را دیدیم. هزینهٔ بهرهٔ وام هم خودش بخشی از نرخ تورم است، پس حالا که این هزینه دیگر بالا نمی‌رود سهمش در تورم به صفر نزدیک می‌شود و تیدی پیش‌بینی میکند تا پایان سال ۲۰۲۶ منفی هم بشود.
چیزی که بهتر نشد: قیمت
این خط را زیرش خط می‌کشم. گزارش روشن میگوید مشکل اصلی بازار مسکن همچنان سطح قیمت‌هاست. ما سال ۲۰۲۵ و ماه‌های اول ۲۰۲۶ را بدون انفجار تمدید وام رد کردیم و این واقعاً خبر خوبی است، اما خرید خانه برای خیلی از خانوادهها در تورنتو و جی‌تی‌ای هنوز دست‌نیافتنی است.
چیزی که در آوریل ۲۰۲۶ به کلاینت‌هایم می‌گویم این است که این گزارش دلیلی است برای اینکه خریدار با اعتماد بیشتری حرکت کند، نه دلیلی برای اینکه خودش را بکشد. اگر سؤال شما تأمین مالی است و نه قیمت، قبل از گشتن جوابش را درست بگیرید. ما در تیم عسگریان کلاینت‌ها را به افراد مطمئن و کاربلد در حوزهٔ وام مسکن معرفی می‌کنیم، چون محاسبهٔ تمدید وام همان جایی است که بیشتر اشتباه‌های قابل پیشگیری رخ می‌دهد.
اگر امسال وامتان تمدید می‌شود یا به خرید در تورنتو و جی‌تی‌ای فکر می‌کنید و یک جواب صریح درباره وضعیت خودتان می‌خواهید، فرم پایین همین صفحه را پر کنید یا یک مشاورهٔ رایگان رزرو کنید. سلامت و برقرار باشید
سوالات متداول
آیا شوک تمدید وام مسکن در سال ۲۰۲۶ در کانادا اتفاق افتاد؟
گزارش بانک تیدی که در آوریل ۲۰۲۶ منتشر شد میگوید نه. نگاه این بانک این است که موج تمدید وامها بدون بحران قسط خانوارها که خیلیها انتظارش را داشتند عبور کرده و فشار باقیمانده هم در حال کم شدن است نه زیاد شدن.
چرا قسطهای تمدید وام آنقدر که انتظار میرفت بالا نرفت؟
به گفتهٔ تیدی در آوریل ۲۰۲۶ دو دلیل دارد. درآمد خانوارها در چند سال قبل از آن رشد کرده بود و همین به خانوادهها فضای بیشتری برای پرداخت قسط بالاتر داد، و بانکها هم در عمل مدت بازپرداخت را طولانیتر کردند که مبلغ ماهانه را کم میکند.
آیا طولانیتر کردن مدت وام واقعاً به نفع وامگیرنده است؟
به جریان نقدی ماهانه کمک میکند و هزینهٔ کل را بالا میبرد. پخش کردن مانده وام روی سالهای بیشتر قسط امروز را کم میکند، اما بانک مدت بیشتری سود میگیرد و وامگیرنده در طول عمر وام بیشتر پرداخت میکند.