در سپتامبر ۲۰۲۶ پنج تغییر بازار مسکن تورنتو و جیتیای را تعریف میکند: املاک خیلی گرانقیمت فعالیت بیشتری از خانههای معمولی دارند، قدرت در دست خریدار است، پروژههای کاندو میان هزینه ساخت و قیمت خریدار گیر کردهاند، سازندهها به سمت اجاره چرخیدهاند و قیمتها به جای سقوط ثابت ماندهاند.
من مجتبی عسگریان هستم، مشاور املاک در تورنتو و جیتیای. یکی از اصلیترین کارهایی که ما در ریل استیت انجام میدهیم مشاهده تغییرات بازار است. بازار مسکن مثل هر بازار دیگری تابع تغییر است، از تغییرات سیاسی و اقتصادی گرفته تا پدیدههای اجتماعی مثل مهاجرت و جمعیت. اینها تغییراتی است که در یکی دو سال اخیر در معاملههای خودم میبینم.
خانههای لوکس از خانههای ورودی بازار جلو زدهاند
پدیده اول این است که در این بازار املاک خیلی گرانقیمت در بعضی موارد حتی فعالیت بیشتری از خانههای معمولی دارند. در بازار سپتامبر ۲۰۲۶، یک خانه نزدیک ۷ میلیون دلار ممکن است بازدید و توجه بیشتری از یک خانه ۸۵۰ هزار دلاری برای خریدار بار اول داشته باشد.
دلیلش ساده است. ثروتمندها هنوز سرمایه دارند. بازار سهام رشد کرده و صاحبان دارایی از تورم داراییها سود میبرند. اما طبقه متوسط دقیقاً در جهت مخالف حرکت کرده است. هزینه زندگی بالا رفته و قدرت خریدش کمتر شده. دو گروه، دو بازار متفاوت، در یک شهر.
در عمل، جیتیای بازار خریدار است
تغییر دوم تمایل بازار به سمت خریدار است. واقعیت این است که در نهایت خریدار حرف اصلی را میزند، حداقل فعلاً که اینطور است. در مجموع در بازار سپتامبر ۲۰۲۶، حتی اگر بعضی از شاخصهای رسمی بازار را متعادل نشان بدهند، در عمل بیشتر یک بازار خریدار محسوب میشود.
معنی این حرف برای فروشنده یا سازنده صریح است. اگر حاضر نباشید خودتان را با قیمتی که خریدار امروز حاضر به پرداختش است هماهنگ کنید، احتمالاً معاملهای شکل نمیگیرد. سختترین گفتوگویی که این روزها با فروشندهها دارم همین است، و همین است که تعیین میکند یک لیستینگ فروش میرود یا نه.
بنبست کاندو میان هزینه ساخت و قیمت خریدار
تغییر سوم رکود بازار کاندو است که کم و بیش دربارهاش میدانیم. چند سال پیش در اوج بازار خیلی از پروژهها با قیمتهای ۱۰ تا ۲۰ درصد بالاتر از بازار ریسیل فروخته میشدند، اما تا سپتامبر ۲۰۲۶ قیمت کاندوها ۲۰ تا ۳۰ درصد پایین آمده است. در نتیجه فاصله بین قیمتی که پروژه بر اساس آن طراحی و تأمین مالی شده و قیمتی که خریدار در سپتامبر ۲۰۲۶ حاضر به پرداختش است خیلی زیاد شده. ممکن است پروژهای برای اینکه از نظر اقتصادی قابل اجرا باشد به ۱۲۰۰ یا ۱۳۰۰ دلار به ازای هر فوت مربع نیاز داشته باشد، اما خریدار بازار سپتامبر ۲۰۲۶ شاید فقط حاضر باشد حدود ۸۵۰ دلار برای ریسیل بپردازد. حتی تخفیفهای مالیاتی و برنامههای دولتی هم نتوانستهاند این فاصله را کامل پر کنند و نتیجه یک بنبست است.
مشکل اینجاست که سازنده نمیتواند برای همیشه منتظر بماند. وام، مالیات، هزینه نگهداری زمین و هزینه ساخت هر ماه ادامه دارد. برای همین بعضی پروژهها حتی بعد از تکمیل شدن وارد ریسیورشیپ میشوند. در بعضی پروژهها تعداد زیادی واحد هنوز فروش نرفته یا خریدارهای قبلی حاضر نشدهاند معامله را نهایی و کلوز کنند.
چرا بانکهای بزرگ کانادا آسیب بیشتری ندیدهاند
نکته جالب اینجاست. بانکهای بزرگ کانادا تا الان نسبت به ابعاد بحران ساختوساز آسیب خیلی بزرگی ندیدهاند. یکی از دلایلش اکوئیتی است. بخش زیادی از مالکان قدیمی تورنتو هنوز اکوئیتی خیلی بالایی دارند. خیلیهایی که ۳۰ یا ۴۰ سال پیش ملک خریدهاند یا اصلاً وام مسکن ندارند یا نسبت وام به ارزش ملکشان بسیار پایین است.
همین ثروت خانوادگی وارد نسل بعدی هم شده است. بخشی از خریدارهای بار اول با کمک مالی والدین وارد بازار میشوند و بعضیها با امضای والدین وام میگیرند. بنابراین هنوز پول قابل توجهی در تورنتو وجود دارد و بعضی خانوادههای ثروتمند هنوز اعتقاد دارند تورنتو در بلندمدت دوباره برمیگردد.
تاونهاوس، بانگلو و چرخش به سمت اجاره
تغییر چهارم بهتر شدن شرایط تاونهاوسهاست. اگر تاونهاوسها قیمت مناسبی داشته باشند هنوز میتوانند حتی در مدت کوتاهی فروش خوبی داشته باشند. خانههای دیتچ هم کمی حرکت دارند اما بازارشان همچنان خیلی ضعیف است.
به همین دلیل خیلی از سازندهها استراتژی خودشان را تغییر دادهاند. بعضیها به سمت پروژههای اجارهای یا ساخت به شرط اجاره رفتهاند. بعضیها دوباره بانگلو میسازند تا افراد مسنتری را هدف بگیرند که سرمایه بالایی دارند و دنبال کوچکتر کردن خانه زندگیشان هستند. بنابراین ممکن است در آینده بخش بزرگی از ساخت برجهای مسکونی دیگر برای فروش واحدها نباشد، بلکه برای اجاره بلندمدت باشد.
ثبات قیمت در تورنتو و چیزی که آن را تغییر میدهد
پنجمین پدیده ثبات قیمتهاست، همان چیزی که مدتهاست میگوییم: نه خیلی زیاد گران میشود و نه خیلی زیاد ارزان. حتی وقتی بازار بالاخره به کف برسد لزوماً نباید انتظار جهش سریع قیمتها را داشت. سناریوی محتملتر این است که قیمتها اول متوقف شوند و برای مدت طولانی تقریباً ثابت بمانند. نمونه تاریخی هم بازار تورنتو بعد از سقوط اواخر دهه ۸۰ و اوایل دهه ۹۰ میلادی است. سالها طول کشید تا قیمت اسمی برگردد، و اگر تورم را هم حساب کنید دوره بازگشت حتی طولانیتر بود.
اگر ساخت مسکن برای چند سال پیاپی پایین بماند و بعد مهاجرت دوباره افزایش پیدا کند، در بلندمدت ممکن است کمبود مسکن دوباره بحران ایجاد کند. این میتواند سناریوی صعودی بازار در سالهای آینده باشد. هرچند داغ شدن بازار به همین راحتیها هم نیست و مشکلات واقعی است. نسل بعدی خریدارها پول کافی ندارند. بیکاری جوانها بالاست. خرید خانه سخت شده و اجاره هم گران است. خیلی از جوانها دیرتر از خانه والدین خارج میشوند یا با همخانه زندگی میکنند. یعنی افزایش جمعیت لزوماً به معنی افزایش قدرت خرید مسکن نیست.
خیلی از کاناداییها احساس میکنند آمارهای رسمی با تجربه روزمرهشان جور در نمیآید. در سپتامبر ۲۰۲۶ ممکن است دولت بگوید تورم به حدود ۲ یا ۳ درصد رسیده، اما مردم قیمت امروز را با پارسال مقایسه نمیکنند؛ با پنج سال پیش مقایسه میکنند. وقتی هزینه غذا، مسکن و سوخت در چند سال به شدت افزایش پیدا کرده، پایین آمدن نرخ تورم به این معنی نیست که قیمتها پایین آمده، یعنی سرعت گران شدنشان کمتر شده. همین فشار اقتصادی روی بزرگترین تصمیمهای زندگی هم تأثیر گذاشته، از خرید خانه گرفته تا بچهدار شدن.
بنابراین به نظر میرسد در کوتاهمدت با افزایش ناگهانی قیمتها مواجه نشویم. اما بر اساس روندی که تا سپتامبر ۲۰۲۶ پیش میرود، به نظر من سرمایهگذاری روی ملکهای فریهولد همچنان میتواند یک سرمایهگذاری مطمئن برای بازه ۵ سال به بالا باشد. این همان چیزی است که به مشتریهای خودم میگویم.
اگر میخواهید درباره تأثیر این تغییرات روی تصمیم خرید یا فروش خودتان در تورنتو و جیتیای صحبت کنیم، فرم زیر را پر کنید یا یک مشاورهٔ رایگان رزرو کنید. سلامت و برقرار باشید
سوالات متداول
آیا بازار تورنتو در سپتامبر ۲۰۲۶ بازار خریدار است؟
در عمل بله. در سپتامبر ۲۰۲۶ حتی اگر بعضی شاخصهای رسمی بازار تورنتو و جیتیای را متعادل نشان بدهند، حرف اصلی را خریدار میزند. فروشنده یا سازندهای که خودش را با قیمت امروز خریدار هماهنگ نکند معمولاً معاملهای نمیبندد.
چرا کاندوهای تورنتو با مشکل روبهرو هستند اما بقیه املاک حرکت دارند؟
تا سپتامبر ۲۰۲۶ قیمت کاندو از اوج بازار ۲۰ تا ۳۰ درصد پایین آمده، در حالی که آن زمان بسیاری از پروژهها ۱۰ تا ۲۰ درصد بالاتر از ریسیل فروخته میشدند. پروژهای ممکن است به ۱۲۰۰ یا ۱۳۰۰ دلار در هر فوت مربع نیاز داشته باشد اما خریدار در سپتامبر ۲۰۲۶ شاید فقط حدود ۸۵۰ دلار برای ریسیل بپردازد. تخفیفهای مالیاتی و برنامههای دولتی هم این فاصله را پر نکردهاند.
آیا وقتی بازار به کف برسد قیمت خانه در تورنتو جهش میکند؟
لزوماً نه. سناریوی محتملتر این است که قیمتها اول متوقف شوند و بعد برای مدتی طولانی تقریباً ثابت بمانند. بعد از سقوط بازار تورنتو در اواخر دهه ۸۰ و اوایل دهه ۹۰ میلادی سالها طول کشید تا قیمت اسمی برگردد و با احتساب تورم این دوره حتی طولانیتر بود.