تحلیل و بررسی آمارهای اکتبر ۲۰۲۴؛ تاثیر نرخ بهره بر قیمت‌ها

در اکتبر ۲۰۲۴ کاهش نرخ بهره بازار را تکان نداده بود. در اکتبر ۲۰۲۴ نرخ پایه بهره بانک مرکزی کانادا روی ۳.۷۵ درصد بود، میانگین قیمت فروش در منطقه تورنتو بزرگ حدود ۱,۱۴۸,۰۰۰ دلار و ۲ درصد کمتر از سال قبل بود و در همان ماه ۵۵۷۵ ملک فروش رفت که ۲۲ درصد کمتر از اکتبر ۲۰۲۳ است.

من مجتبی عسگریان هستم، مشاور املاک در تورنتو، عضو تیم عسگریان و رتبه ۴۷ شرکت ریمکس در دنیا. این عددها را هر ماه مرور می‌کنم چون تعیین می‌کنند یک لیستینگ را چطور قیمت‌گذاری کنم و به خریدار چه مشاوره‌ای بدهم. در ادامه آمار اکتبر ۲۰۲۴ را برای جی‌تی‌ای و شهر تورنتو می‌خوانیم.

نرخ بهره در اکتبر ۲۰۲۴ کجا بود

در زمان نوشتن این مطلب در اوایل نوامبر ۲۰۲۴، نرخ پایه بهره به ۳.۷۵ درصد رسیده بود و پیش‌بینی می‌شد تا پایان سال ۲۰۲۴ نیم درصد دیگر هم کاهش داشته باشد. سؤالی که در سال ۲۰۲۴ مدام از من می‌پرسیدند این بود که آیا این کاهش‌ها قیمت‌ها را سریع بالا می‌برد. من ماه‌ها گفته بودم نرخ بهره عامل مهمی در این بازار است، اما به نظر نمی‌رسد کاهش آن به این زودی اثر زیادی روی بازار بگذارد. عددهای اکتبر ۲۰۲۴ همین را نشان می‌دادند.

قیمت و تعداد معاملات جی‌تی‌ای در اکتبر ۲۰۲۴

آمار بورد املاک تورنتو نشان می‌دهد میانگین قیمت فروش در جی‌تی‌ای در اکتبر ۲۰۲۴ حدود ۱,۱۴۸,۰۰۰ دلار بوده که نسبت به همین ماه در سال ۲۰۲۳ معادل ۲ درصد کاهش داشته است. در اکتبر ۲۰۲۴ تعداد املاک فروخته‌شده ۵۵۷۵ واحد بود، یعنی ۲۲ درصد کمتر از اکتبر ۲۰۲۳. میانگین روزهایی که خانه‌ها در بازار می‌ماندند در اکتبر ۲۰۲۴ در جی‌تی‌ای ۲۷ روز بود که ۲۲ درصد کمتر از سال قبل است. در اکتبر ۲۰۲۴ موجودی بازار یا همان مانث آف اینونتوری ۴.۵ ماه بود، یعنی هنوز تعداد قابل توجهی خانه در بازار وجود داشت و کل جی‌تی‌ای فاصله زیادی داشت تا به بازاری ایدئال برای فروشنده‌ها تبدیل شود. یک نکته قابل توجه هم این بود که در مقایسه با یکی دو ماه قبل، قیمت‌ها در اکتبر ۲۰۲۴ و پس از رسیدن به پایین‌ترین حد خود در آگست ۲۰۲۴ ماه به ماه بالاتر می‌آمدند.

شهر تورنتو بیشتر از کل جی‌تی‌ای افت کرد

شهر تورنتو بازار بزرگ دیگری است که عددهایش هر ماه ارزش بررسی دارد. در اکتبر ۲۰۲۴ میانگین قیمت خرید و فروش در این شهر حدود ۱,۱۸۶,۰۰۰ دلار بود که نسبت به اکتبر ۲۰۲۳ معادل ۵ درصد کاهش داشت. به این نکته توجه کنید: در اکتبر ۲۰۲۴ میانگین قیمت در خود شهر تورنتو بیشتر از میانگین کل جی‌تی‌ای پایین آمده بود. در اکتبر ۲۰۲۴ تعداد خرید و فروش در شهر ۱۷ درصد کمتر از همین ماه در سال ۲۰۲۳ بود. میانگین روزهای بازار در شهر در اکتبر ۲۰۲۴ هم ۲۷ روز بود، ۲۳ درصد کمتر از اکتبر ۲۰۲۳. در اکتبر ۲۰۲۴ موجودی بازار در شهر با ۴.۹ ماه بالا بود و دلیل اصلی‌اش این است که هنوز تعداد زیادی کاندو در تورنتو در بازار مانده بود و خریداری پیدا نمی‌کرد.

دو فروش از لیستینگ‌های خودمان در ریچموند هیل و نورث یورک

یک توضیح کوتاه از معامله‌های خودم در اکتبر ۲۰۲۴. ما در آن ماه موفق شدیم دو آپارتمان از لیستینگ‌هایی که داشتیم را به فروش برسانیم. یکی از آن‌ها در شهر ریچموند هیل بود. قیمتی که گذاشتیم بر اساس فروشی که در مارکت رفته بود قیمت خیلی مناسبی بود و در اکتبر ۲۰۲۴ ظرف دو روز، توجه کنید فقط دو روز، این آپارتمان فروش رفت و تقریباً همان قیمت درخواستی را هم برایش گرفتیم. مورد دوم یک آپارتمان دوخوابه در شهر نورث یورک بود با نقشه بسیار خوب. آن را استیج و آماده کردیم و در اکتبر ۲۰۲۴ بعد از کمی بیشتر از یک ماه ماندن در مارکت به فروش رساندیم. هر دو نتیجه یک چیز را به من می‌گفت: پایین آمدن نرخ بهره در ۲۰۲۴ توانسته مشوقی باشد برای اینکه خریدارهای بیشتری وارد بازار شوند و شانسشان را امتحان کنند.

مقایسه اکتبر با سپتامبر و الگوی فصلی

اگر میانگین قیمت همه پروداکت‌ها در شهر تورنتو، از کاندو و خانه مستقل تا تاون‌هاوس، را با یکی دو ماه قبل مقایسه کنیم، در اکتبر ۲۰۲۴ قیمت‌ها با شیبی خیلی کم و ملایم مقدار کوچکی بالاتر می‌رفتند. بخشی از این موضوع می‌تواند بحث سیزنالیتی یا فصلی بودن مارکت باشد. اگر از سال ۲۰۲۴ به ده سال گذشته نگاه کنید، در تمام آن ده سال مارکت ماه اکتبر از نظر متوسط قیمت از ماه سپتامبر بالاتر بوده است. پس افزایش ملایم اکتبر ۲۰۲۴ به‌تنهایی اثبات نمی‌کند که کاهش نرخ بهره بازار را برگردانده است.

چرا کاهش نرخ بهره هجوم خریدار نساخت

پیش‌بینی‌ای که من بر اساس تحلیل‌ها و آمارها چند ماه می‌کردم، مبنی بر اینکه کاهش نرخ‌های بهره تأثیر آنی و انفجاری روی بازار ندارد، با آمار اکتبر ۲۰۲۴ داشت محقق می‌شد. خیلی از کارشناسان در سال ۲۰۲۴ هم همین دلایل را می‌گفتند. در اکتبر ۲۰۲۴ از یک طرف تعداد زیادی ملک در بازار بود که فروش نمی‌رفت. از طرف دیگر شرایط اقتصادی کانادا در سال ۲۰۲۴ مناسب نبود و خیلی از خریدارها، به‌خصوص خریدارهای بار اولی، توان خرید خانه را نداشتند. فراموش نکنیم دلیل اینکه بانک مرکزی کانادا در ۲۰۲۴ با این سرعت نرخ‌های بهره را پایین می‌آورد همین بود که مشوقی برای رونق اقتصادی درست کند. در هر حال روش کار همان است: بر اساس آمار و عدد پیش رفت، بازار را به دقت رصد کرد و با مشاهده تغییرات استراتژی‌ها را بهینه کرد. این کاری است که من و همکارانم در تیم عسگریان به‌صورت مداوم انجام می‌دهیم و این تحلیل را در اختیار کلاینت‌هایمان قرار می‌دهیم.

اگر درباره منطقه‌ای خاص در تورنتو یا کل جی‌تی‌ای سؤال دارید یا برای خرید و فروش مشاوره می‌خواهید، فرم پایین همین صفحه را پر کنید یا یک مشاورهٔ رایگان رزرو کنید تا با هم شرایط شما را بررسی کنیم. سلامت و برقرار باشید.