خبرهای بازار مسکن تورنتو؛ مالیاتها و سرمایهگذاری در کاندو
هر چند هفته یک بار دوست دارم بنشینم و خبرهای بازار مسکن را که واقعاً برای خریدار و فروشندهٔ تورنتو اهمیت دارد مرور کنم. اوایل آگست ۲۰۲۴ سه خبر بیشتر از بقیه توجهم را جلب کرد و هر سه به یک موضوع مشترک برمیگردند: هزینهٔ مالکیت و هزینهٔ زندگی در کانادای امروز. من مجتبی عسگریان هستم، مشاور ارشد املاک در تورنتو و رتبهٔ ۴۷ کمپانی ریمکس در دنیا. بگذارید ببینیم چه خبر است و چرا برای شما مهم است.
یک خانوادهٔ کانادایی واقعاً چقدر مالیات میدهد؟
مؤسسهٔ معتبر فریزر آمار تازهای منتشر کرده که واقعاً تکاندهنده است. ما عادت داریم بگوییم درمان در کانادا رایگان است، اما وقتی ببینیم چه بخشی از درآمد یک خانوار صرف مالیات میشود، شاید در گفتن کلمهٔ «رایگان» کمی تجدید نظر کنیم. در سال ۲۰۲۳ متوسط درآمد خانوار کانادایی حدود ۱۰۹٬۰۰۰ دلار بوده است. از این مبلغ نزدیک به ۴۷٬۰۰۰ دلار صرف مالیات شده، یعنی حدود ۴۳ درصد کل درآمد خانواده. برای مقایسه، همان خانواده حدود ۳۵ درصد درآمدش را برای غذا، مسکن و پوشاک هزینه میکند. یعنی یک خانوادهٔ متوسط بیشتر از نیازهای اولیهٔ زندگیاش مالیات میپردازد.
سال ۱۹۶۱ در برابر امروز
این گزارش دههها را مرور میکند و تفاوتها چشمگیر است. در سال ۱۹۶۱ متوسط درآمد سالانهٔ خانوار حدود ۵٬۰۰۰ دلار و مالیاتش حدود ۱٬۶۵۷ دلار بوده است. یعنی آن زمان به طور متوسط ۳۳٫۵ درصد درآمد صرف مالیات میشد و هزینههای ضروری زندگی حدود ۵۶ درصد را تشکیل میداد. این دو عدد را در طول شصت سال جابهجا کنید تا ببینید هزینهٔ زندگی چطور تغییر کرده است. نکتهٔ مهم برای بازار مسکن این است: وقتی مالیات بر درآمد بالا میرود، قدرت خرید پایین میآید. پول کمتر در جیب مردم میتواند در درازمدت کل اقتصاد را کند کند و یکی از همان عاملهایی است که خرید اولیها را از بازار دورتر میکند.
چهار نفر از هر پنج سرمایهگذار کاندو در ضرر هستند
خبر دوم دربارهٔ بازار کاندوی جیتیای است و خبر سختی است. بررسی سیآیبیسی نشان میدهد حدود چهار نفر از هر پنج سرمایهگذاری که کاندو را برای اجاره دادن خریدهاند، در حال حاضر هر ماه ضرر میدهند. آنها از جیب خودشان روی اجاره میگذارند تا قسط و هزینههای خانه را بدهند، چون اجاره کفاف هزینهها را نمیدهد. آمار ۲۰۲۴ میگوید ۸۱ درصد سرمایهگذارهای کاندوهای نوساز کشفلوی منفی دارند. کشفلوی منفی یعنی هزینههای ماهانه، یعنی قسط، فی کاندو و پراپرتی تکس، بیشتر از درآمد اجاره است.
اگر خریدار نهایی هستید این یعنی چه
حالا اگر شما اند یوزر هستید، یعنی واقعاً میخواهید در آن خانه زندگی کنید، این تغییر یک روی خوب هم دارد. قیمتها پایین آمده و تعداد کاندوهای موجود در بازار بیشتر شده، پس انتخاب بیشتری دارید. برای سرمایهگذار، کشفلو تنها موضوع مهم نیست؛ رشد ارزش هم اهمیت دارد. خیلیها حاضرند ماهبهماه هزینه کنند چون معتقدند ارزش واحدشان بالا میرود و بعداً خوب میفروشند. اگر بخواهید کشفلوی منفی را مثبت کنید، یک راهش پیشپرداخت بیشتر است. به جای ۲۰ درصد، اگر ۳۵ درصد دامپیمنت بگذارید، معادلهٔ واحد عوض میشود. با کاهش نیمدرصدی نرخ بهره باید ببینیم این فشار کم میشود یا نه.
هشدار گستردهتر برای سرمایهگذارها
خبر سوم، باز هم از سیآیبیسی، کل بازار کانادا را بررسی میکند و رک است. این گزارش میگوید یکی از بدترین بازارهای مسکن چند دههٔ اخیر کانادا را تجربه میکنیم و هشدار میدهد که بسیاری از سرمایهگذارها دارند از بازار تورنتو خارج میشوند. بخش بزرگی از فشار به کاندو برمیگردد، جایی که اینونتوری زیاد شده و قیمتها نرم شده است. باز هم خبر خوب برای اند یوزر و خبر سخت برای سرمایهگذار. یادمان باشد جیتیای منطقه به منطقه فرق میکند و شهرهای مختلف کانادا هم وضعیتهای متفاوتی دارند. اما پیام کلی روشن است: در حال حاضر بازار با خریدارها مهربانتر از سرمایهگذارهاست.
در تیم عسگریان کار ما دقیقاً همین رصد و تحلیل بازار برای مشتریهاست، چه برای خرید و چه برای فروش. اگر دوست دارید دربارهٔ شرایط خودتان مشورت بگیرید، فرم پایین همین صفحه را پر کنید یا یک مشاورهٔ رایگان رزرو کنید. سلامت و برقرار باشید.
سوالات متداول
خانوادههای کانادایی چه بخشی از درآمدشان را مالیات میدهند؟
بر اساس گزارش مؤسسهٔ فریزر، خانوار متوسط کانادایی در سال ۲۰۲۳ حدود ۱۰۹٬۰۰۰ دلار درآمد داشت و حدود ۴۷٬۰۰۰ دلار مالیات داد، یعنی حدود ۴۳ درصد کل درآمد که از مجموع هزینهٔ غذا، مسکن و پوشاک بیشتر است.
چرا اینهمه سرمایهگذار کاندو در تورنتو ضرر میدهند؟
بررسی سیآیبیسی نشان میدهد حدود چهار نفر از هر پنج سرمایهگذار کاندوی جیتیای کشفلوی منفی دارند، یعنی قسط، فی کاندو و پراپرتی تکس ماهانه بیشتر از درآمد اجاره است. این رقم برای کاندوهای نوساز در سال ۲۰۲۴ حدود ۸۱ درصد بود.
الان زمان خوبی برای خرید کاندو در تورنتو است؟
برای اند یوزرهایی که میخواهند در واحد زندگی کنند، بازار فعلی مزیت دارد: قیمتها پایین آمده و تعداد گزینهها زیاد است. سرمایهگذارها به دلیل کشفلوی منفی وضعیت سختتری دارند.