تقاضای بالا، عرضه پایین: مانث آو اینونتوری درباره تورنتو در ژانویه ۲۰۲۴ چه می‌گفت

در فوریه ۲۰۲۴، مشکل بازار تورنتو اینونتوری بود، نه تقاضا. آمار ژانویه ۲۰۲۴ مانث آو اینونتوری را برای همه انواع ملک روی ۴ ماه، برای فری‌هولد روی ۳.۲۵ و برای کاندو بیش از چهار ماه و نیم نشان می‌داد. تقاضا زیاد بود، تعداد خانه‌ای که در نهایت فروخته می‌شد کم، اما عددها بدتر از سال قبل نشده بودند.

من مجتبی عسگریان هستم، مشاور املاک در تورنتو، و این همان آمار ژانویه ۲۰۲۴ است که در فوریه ۲۰۲۴ با مشتری‌هایم مرور می‌کردم. نگرانی مردم به‌جا بود. اما این حس که وضعیت خیلی دارد بدتر می‌شود به نظر من درست نبود، و دلیلش عددها است.

مانث آو اینونتوری، عددی که هر ماه چک می‌کنم

اگر می‌خواهید این بازار را درست پیگیری کنید، مدام و به صورت ماهیانه مانث آو اینونتوری را چک کنید. این شاخص به یک پرسش جواب می‌دهد: اگر از همین لحظه هیچ خانه‌ای به بازار نیاید، به اندازه چند ماه خانه در بازار داریم که بتوانیم این نیاز را برطرف کنیم؟ به دست آوردنش هم ساده است. ته هر ماه عدد لیستینگ نهایی ماه را به عدد کل فروش تقسیم می‌کنیم.

بازه‌ها از خود عدد مهم‌ترند، چون نوع بازار را نشان می‌دهند. در شهری مثل تورنتو، مانث آو اینونتوری یک ماه یا زیر یک ماه یعنی بازاری بسیار داغ که مال فروشنده‌هاست. روی ۶ یا ۷ ماه، بازاری خوب برای خریدارها داریم. حدود ۳ ماه همان نقطه تعادل است؛ جایی که خیالمان راحت است همه چیز طبیعی است و احتمال تلاطم کم. همین بازه‌ها را روی آمار ژانویه ۲۰۲۴ گذاشتم.

ژانویه ۲۰۲۴: چهار ماه اینونتوری برای همه انواع ملک

بر اساس آماری که تورنتو ریجنال ریل استیت بورد برای ژانویه ۲۰۲۴ منتشر کرد، مانث آو اینونتوری برای همه انواع ملک ۴ ماه بود. حساب پشت این عدد هم این بود که حدود ۵۳۰۰ اکتیو لیستینگ در ماه داشتیم و تا آخر ماه ۱۳۰۰ ترنزاکشن انجام شد. این یک بازار سالم و امن است. در قیمت‌ها، ژانویه ۲۰۲۴ در مجموع فقط مقدار خیلی کمی رشد نشان می‌داد، هرچند در بخش‌هایی از بازار که پایین‌تر به آن می‌رسم اتفاق‌های عجیب‌تری افتاده بود.

این عدد برای کاندو و انواع خانه فرق می‌کند و همین است که هیچ‌وقت به عدد کل بازار بسنده نمی‌کنم. خوب است صریح بگوییم مشکل ژانویه ۲۰۲۴ چه بود. مشکل اینونتوری بود. تقاضا زیاد بود. تعداد خانه‌ای که در نهایت فروخته می‌شد کم بود.

فری‌هولد در ژانویه ۲۰۲۴: ۳.۲۵ ماه و تمایل کم به فروشنده‌ها

دقیق‌تر که شویم، در املاک فری‌هولد بازار مسکن تورنتو، ژانویه ۲۰۲۴ حدود ۱۴۰۰ لیستینگ داشت که ۴۵۰ تای آن فروخته شد و خوانش همان ماه این را ۳.۲۵ ماه اینونتوری حساب کرد. این یعنی بازاری بالانس که مقداری به سمت فروشنده‌ها تمایل دارد. پس حتی در بخش فری‌هولد که عددهای خرید و فروشش بالاتر است، مانث آو اینونتوری حدود ۳ ماند. یک نکته را هم کنارش نگه دارید: اگر سراغ بازار کاندو در یک محدوده خاص بروید، ممکن است مانث آو اینونتوری را نزدیک یک ماه ببینید. هر دو با هم واقعیت‌اند و هر کدام باید دیده شوند.

کاندو در ژانویه ۲۰۲۴: بیش از چهار ماه و نیم

کاندو نیمه کم‌رمق‌تر بازار بود. در ژانویه ۲۰۲۴ حدود ۴۰۰۰ اکتیو لیستینگ کاندو در بازار داشتیم و برای حدود ۹۰۰ تای آن خریدار پیدا شد، که می‌شود بیش از چهار ماه و نیم مانث آو اینونتوری. بخشی از این عرضه هم از قبل کنار کشیده بود: در دسامبر ۲۰۲۳ بالای ۳۰ درصد از اینونتوری اکتیو بازار کاندو از بازار بیرون آمد و برنگشت، یعنی فروشنده‌ها فعلاً از فروختن کاندویشان پشیمان شدند.

کمی عقب‌تر بایستیم، الگو روشن است. بازار کاندو در شش ماه دوم سال ۲۰۲۳ بازار کندی بود و آن سال را با بازاری تمام کردیم که مال خریدارها بود و قیمت کاندو برای ششمین ماه پیاپی پایین آمد. تا ژانویه ۲۰۲۴ این روند متوقف شده بود. اگر فروش با همان آهنگ ژانویه ۲۰۲۴ ادامه پیدا می‌کرد، انتظار من رشد خیلی کم قیمت در فوریه و مارس ۲۰۲۴ بود. اما نظرم در همان زمان این بود که با این وضعیت اینونتوری، قیمت کاندو تا پایان ۲۰۲۴ به طرز عجیبی بالا نمی‌رود. بر پایه همین حساب اینونتوری، بازار معتدل بود با گرایش به سمت خریدارها.

آن خبر ۸۵ آفر، و اثر ژانویه

در اوایل ۲۰۲۴ خبرهایی می‌آمد که روی یک خانه ۸۵ آفر نشسته است. چنین خبری نشانه خوبی برای بازار نیست. نشانه این است که چه قدر کم برای فروش هست. و همه واقعیت بازار هم نیست؛ به همین دلیل است که من به جای این خبرها سراغ عددهای اینونتوری می‌روم.

یک نکته دیگر را هم درباره هر خوانشی از ماه ژانویه در ذهن داشته باشید. عوض شدن سال برای آدم‌هایی که این بازار را تشکیل می‌دهند یک رویداد روانی واقعی است، به شکلی که رفتن از جون به جولای نیست. روز آخر دسامبر با روز اول ژانویه واقعاً فرق می‌کند و بازار همیشه در ژانویه از ماه‌های آخر سال پررونق‌تر است. با این نگاه، آمار ژانویه ۲۰۲۴ وضع عجیبی ندارد. ماه‌های بعد هم می‌آمدند و با تغییرات نرخ بهره، بازار شرایط جدیدی را تجربه می‌کرد. هیچ‌کدام این‌ها دلیلی برای دست کشیدن از مطالعه بازار نیست. در نهایت کسی شانس موفقیتش را به صورت معناداری بیشتر می‌کند که به عددها و شاخص‌ها مسلط‌تر باشد و با آن‌ها بتواند بازار را بخواند.

تحلیل بازار و بررسی داده‌های رسمی بازار مسکن تورنتو یکی از کارهایی است که تیم ما سال‌هاست انجام می‌دهد، به تفکیک نوع ملک و منطقه شهر، چون عدد کل بازار بیشتر چیزهای مهم را پنهان می‌کند. اگر می‌خواهید همین کار برای نوع ملک و محله خودتان انجام شود، فرم پایین همین صفحه را پر کنید یا یک مشاوره رایگان رزرو کنید. سلامت و برقرار باشید