کاهش نرخ بهره کی روی قیمت خانه در تورنتو اثر می‌گذارد

در نوامبر ۲۰۲۴ جواب من این است: بازار مسکن تورنتو خیلی سریع‌تر از اقتصاد کانادا به نرخ بهره واکنش می‌دهد. آن بازه ۱۲ تا ۱۸ ماهی که همه‌جا می‌خوانید درباره کل اقتصاد است، نه این بازار. در سال ۲۰۲۲ قیمت‌ها در شش ماه تغییر کرد. ترمز امروز زمان نیست، اینونتوری کاندو است.

من مجتبی عسگریان هستم، مشاور املاک در تورنتو و رتبه چهل و هفتم کمپانی ریمکس در دنیا، و می‌خواهم این سؤال را با عدد و رقم جواب بدهم، نه با حدس.

بازه ۱۲ تا ۱۸ ماه درباره اقتصاد است، نه مسکن

یک جمله را مدام در تحلیل‌ها، ستون‌های روزنامه و تفسیر کارشناسان اقتصادی کانادا می‌خوانیم: وقتی نرخ بهره تغییر می‌کند، چه بالا برود و چه پایین بیاید، حدود ۱۲ تا ۱۸ ماه طول می‌کشد تا اثرش به‌طور کامل در اقتصاد دیده شود. این جمله را دقیق بشنوید. این حرف درباره اقتصاد کاناداست، یعنی کل بازارهای مالی، خدمات، سرمایه‌گذاری‌ها و کالاهای مختلف، که خرید و فروش مسکن تنها یکی از بخش‌های مهم آن است. پس وقتی نموداری می‌بینید که می‌گوید اثر تغییر نرخ بهره یک سال تا یک سال و نیم دیگر ظاهر می‌شود، توجه کنید که آن نمودار درباره کل اقتصاد حرف می‌زند، نه درباره بازار مسکن.

بعضی‌ها با همین جمله می‌گویند صبر کنید

حالا که نرخ‌های بهره پایین می‌آید، همان‌طور که در طول سال ۲۰۲۴ دیدیم، بعضی‌ها به حرف اقتصاددان‌ها استناد می‌کنند و می‌گویند این کاهش یک سال تا یک سال و نیم دیگر اثر خودش را نشان می‌دهد، پس هنوز قیمت خانه‌ها و وضعیت بازار مسکن تغییری نمی‌کند. نتیجه‌ای که می‌گیرند این است: فعلاً صبر کنید، وارد بازار نشوید و اجازه بدهید یکی دو سال قیمت‌ها پایین بیاید و بعد سراغ خرید ملک بروید. به نظر من این حرف درستی نیست. دلیل اصلی‌اش ساده است؛ وضعیت بازار مسکن تورنتو مساوی وضعیت اقتصاد کانادا نیست.

بعد از افزایش نرخ بهره در ۲۰۲۲ واقعاً چه شد

برای جواب دقیق‌تر سراغ تجربه همین چند سال گذشته می‌رویم. اولین افزایش نرخ بهره در مارس ۲۰۲۲ آمد و افزایش بزرگ بعدی در جولای ۲۰۲۲، یک افزایش غیرمنتظره ۱ درصدی و بزرگ‌ترین جهش این سال‌های اخیر. آیا قیمت‌ها یک سال بعد واکنش دادند؟ میانگین قیمت‌ها در مارس ۲۰۲۲ حدود ۱ میلیون و ۳۰۰ هزار دلار بود و فقط در عرض شش ماه این میانگین به حدود ۱ میلیون و ۱۰۰ هزار دلار رسید. یعنی ۱۲ ماه و ۱۸ ماه طول نکشید تا بازار چنین کاهشی را تجربه کند.

شهر تورنتو و حومه، هر دو سریع حرکت کردند

شهر تورنتو را جدا ببینیم. در مارس ۲۰۲۲، وقتی اولین افزایش نرخ بهره آمد، قیمت‌ها خیلی سریع به حدود ۱ میلیون و ۱۸۰ هزار دلار کاهش پیدا کرد و تا جولای ۲۰۲۲ به ۹۵۷ هزار دلار رسید. بعد سراغ حومه تورنتو برویم، جاهایی که خیلی‌ها در دوران کرونا تصمیم گرفتند همان‌جا سرمایه‌گذاری کنند و هنوز هم جای خوبی برای سرمایه‌گذاری است. قیمت این مناطق در فوریه ۲۰۲۲ به اوج خود، حدود ۱ میلیون و ۲۰۰ هزار دلار، رسید و کمتر از شش ماه بعد این عدد به ۹۰۱ هزار دلار سقوط کرد. کاهش‌ها خیلی سریع‌تر از آن چیزی بود که خیلی‌ها فکرش را می‌کردند.

بازار مسکن یک بازار پیش‌رو است

چیزی که از کار روزمره‌ام می‌دانم این است که بازار مسکن یک بازار پیش‌رو است. سیگنال‌ها را خیلی زودتر از جریان کلی بازارها می‌گیرد و نوسان نرخ‌ها و قوانین دولتی، فدرال و استانی، تأثیر زیادی روی آن دارد. درس اصلی آن اعداد سال ۲۰۲۲ همین است: بازار مسکن تورنتو لزوماً منطبق با چیزی نیست که همه از اقتصاد کلی کانادا انتظار دارند.

چرا انتظار ندارم همه قیمت‌ها در یکی دو ماه بالا برود

همه این بحث فقط بخشی از ماجراست. منظورم این نیست که چون بازار مسکن تورنتو پیش‌رو است پس قیمت‌ها حتماً سریع بالا و پایین می‌شود. بله، نرخ بهره عامل تأثیرگذاری است، ولی در بخش‌هایی از بازار، مثلاً کاندوهای شهر تورنتو، اینونتوری آن‌قدر زیاد است که در نوامبر ۲۰۲۴ به نظر نمی‌رسد کاهش نرخ‌ها بتواند در چند ماه آینده تأثیر زیادی روی قیمت‌ها بگذارد. جمع‌بندی من این است: اثر پایین آمدن نرخ بهره روی بازار مسکن تورنتو سریع‌تر از اثرش روی کل اقتصاد کاناداست، اما به دلیل شرایط بازار و فاصله وضعیت اقتصادی و بازار کار با استانداردها، به نظر نمی‌رسد همه قیمت‌های این بازار در یکی دو ماه آینده ناگهان بالا برود. بازار با بازار و محصول با محصول فرق می‌کند و به همین دلیل هر ماه اعداد کاندو و خانه را منطقه به منطقه مرور می‌کنم. اثر یک کاهش نرخ در همه مناطق یکسان نیست و ممکن است بعضی مناطق زودتر از بقیه حرکت کنند.

اگر می‌خواهید بدانید این تحلیل برای ملک یا منطقه خاص شما چه معنایی دارد، فرم پایین همین صفحه را پر کنید یا یک مشاوره رایگان رزرو کنید. سلامت و برقرار باشید