تعرفه‌های ترامپ یا کاهش نرخ بهره؛ کدام بازار مسکن تورنتو را تعیین می‌کند

در مارس ۲۰۲۵ زور کاهش نرخ‌های بهره از زور جنگ تعرفه‌های دونالد ترامپ بیشتر است. تعرفه‌ها سرمایه‌گذار را محتاط می‌کنند و این موضوع مهم است، اما بازار مسکن تورنتو بازار ان‌یوزرها است و ان‌یوزر بر اساس قسط ماهانه تصمیم می‌گیرد، نه بر اساس خبر آن روز. پیش‌بینی من برای نیمه اول ۲۰۲۵ رکود است، نه سقوط.

من مجتبی عسگریان هستم، مشاور ارشد املاک در تورنتو و رتبه ۴۷ کمپانی ریمکس در دنیا. این مطلب را در اواسط فوریه ۲۰۲۵ نوشتم، وقتی انگار شش ماه از سال ۲۰۲۵ گذشته بود، آنقدر که هر روز یک خبر تعرفه‌ای جدید می‌آمد. این همان چیزی است که آن روزها به کلاینت‌های خودم می‌گفتم.

دو واقعیت را همزمان در نظر بگیرید

واقعیت اول این است که این وضعیت شل کن سفت کن تعرفه‌ها به طور کلی اقتصاد کانادا و به طور خاص بازار مسکن کانادا را ناامن می‌کند. سرمایه‌گذار می‌خواهد پولش را به این بازار بیاورد و می‌ترسد آتش این جنگ دامنش را بگیرد. این ترس واقعی است و قصد ندارم کسی را از آن منصرف کنم. اصلا خوب نیست که صبح بیدار شوید و منتظر باشید ببینید یک نفر دیگر دارد برای آینده شما تصمیم می‌گیرد.

واقعیت دوم این است که بازار بد و خوب همه جا و در هر شرایطی وجود دارد. مهم این است که شما بتوانید در هر بازاری تصمیم درست بگیرید. چه بسیار آدم‌هایی که در بازارهای عالی و پررونق تصمیم اشتباه گرفتند و ضرر کردند، چون ملک را خیلی بالاتر از ارزش واقعی‌اش خریدند و روی دستشان ماند. چه بسیار آدم‌هایی هم که از تخفیف بازار راکد استفاده کردند و سود کردند. نمونه‌اش این همه کلاینت من که در اوج کووید از پایین بودن نرخ‌های بهره و قیمت‌ها کمال استفاده را کردند و سرمایه‌گذاری خوبی کردند. در بازاری مثل اوایل ۲۰۲۵ هم می‌شود خوب مطالعه کرد و تصمیم درستی گرفت.

چرا خریدارهای ان‌یوزر جلوی سقوط تورنتو را می‌گیرند

اگر به عدد و رقم واقعی نگاه کنیم، بازار مسکن تورنتو در سال ۲۰۲۴ بازار ان‌یوزرها بود و در اوایل ۲۰۲۵ پیش‌بینی می‌کنم امسال هم مثل پارسال همین باشد. نرخ‌های بهره و هزینه‌های نگهداری خانه آنقدری پایین نیامده که برای سرمایه‌گذار جذاب باشد. همین یک واقعیت بخش بزرگی از جواب را می‌دهد، چون ان‌یوزر همیشه جلوی سقوط شدید بازار را می‌گیرد.

بخش عمده این بازار را خریدارهای ان‌یوزر تشکیل می‌دهند و بر اساس خوانش من در فوریه ۲۰۲۵ حدود ۴۰ درصدشان خریدارهای بار اول هستند. این خریدارها برخلاف سرمایه‌گذارها آنقدری به نوسانات سیاسی اهمیت نمی‌دهند. برای آن‌ها قسط و پرداخت و هزینه‌های ماهانه خانه مهم است. واقعیت این است که باید در خانه زندگی کنند. حساب و کتاب می‌کنند و می‌بینند با کاهش نرخ‌های بهره خرید به‌صرفه‌تر از اجاره دادن است. تجربه نشان داده تا یک زوج یا یک خانواده ببیند که می‌تواند از پس قسط‌ها بیاید، به فکر خرید می‌افتد. در عمل اثر پایین آمدن نرخ‌های بهره خیلی بیشتر از اثر جنگ تعرفه‌ها است.

دو عامل دیگر هم کمک می‌کند. یکی سیاست‌های حمایتی دولت است. همین حمایتی که از وام‌های خریدارهای خانه تا سقف یک و نیم میلیون دلار شد، به شکلی که در اوایل ۲۰۲۵ برقرار بود، اثرش را حتی در کوتاه‌مدت روی این بخش از بازار نشان داد. بازار وقتی خیالش راحت است که دولت در نهایت از بازار مسکن حمایت می‌کند، با خیال راحت‌تری در آن فعالیت می‌کند. عامل دیگر آینده‌نگری است. خانه برای همه ما یک پروژه بلندمدت است. محال است خانواده‌ای را پیدا کنید که دنبال خانه ایدئال بگردد و بگوید این را برای سه ماه می‌خواهم. لااقل به دو سه سال سکونت فکر می‌کند و میانگین ماندنش ممکن است به ده سال هم برسد. پس نوسانات و جنگ تعرفه‌ها مهم و تاثیرگذار است، اما اثرش در ذهن خریدار کوتاه‌تر از اثر خرید خانه است.

دور قبل تعرفه‌های ترامپ به کجا رسید

ما با رئیس‌جمهوری طرف هستیم که در دور اول ریاست‌جمهوری هم تعرفه گذاشت، پس خیلی مهم است ببینیم سرنوشت آن تعرفه‌ها چه شد. ترامپ از اول ژانویه ۲۰۱۸ شروع کرد به اعمال تعرفه، مثلا روی پنل‌های خورشیدی و ماشین ظرفشویی وارداتی. چند ماه بعد تعرفه ۲۵ درصدی روی فولاد و تعرفه ۱۰ درصدی روی آلومینیوم را برای چند کشور اعمال کرد و جلوتر همین را برای اتحادیه اروپا، مکزیک و کشور زیبا و چهارفصل من کانادا هم اجرا کرد. از آن طرف کشورها دست به کار شدند و برای واردات از آمریکا تعرفه گذاشتند. هند گذاشت، چین گذاشت، کانادا هم گذاشت.

چیزی که باید به آن توجه کنیم موقتی بودن تعرفه‌ها روی کانادا بود. این تعرفه‌ها از جولای ۲۰۱۸ روی کانادا گذاشته شد و در می ۲۰۱۹ برداشته شد. کانادا و مکزیک موفق شدند از طریق مذاکره با ترامپ و تیمش شر این تعرفه‌ها را از سر کشورشان کم کنند. بالاخره بعد از این همه جنجال، آمریکا و کانادا و مکزیک قرارداد نفتا را به یک معاهده جدید تبدیل کردند که شد توافق یو‌ام‌سی‌ای، و این معاهده در تاریخ ۷ جون ۲۰۱۹ اعمال شد. یعنی کل ماجرا در یک سال تمام شد.

یک دلیل مهمش این است که گذاشتن تعرفه خیلی سریع است، ولی به این زودی نمی‌شود جای خالی آن واردات را جبران کرد. فرض کنید واردات خودرو را با تعرفه متوقف می‌کنید. چند سال طول می‌کشد تا در کشور خودتان کارخانه بسازید و در همه این مدت ماشین در کشورتان گران و گران‌تر می‌شود. بعد از آن ماجرا چند پژوهش در آمریکا انجام شد؛ یکی از آن‌ها نشان می‌داد این تعرفه‌ها در مجموع باعث کاهش درآمد آمریکا شد و یک سری حتی به این نتیجه رسیدند که یکی از عوامل شکست ترامپ در انتخابات بعدی اثرات همین تصمیم بود، چون مالیاتی که مردم می‌دادند به شکل بی‌سابقه‌ای زیاد شد. برای کانادا این تجربه یک تجربه یک‌ساله بود، از جولای ۲۰۱۸ تا جون ۲۰۱۹.

پیش‌بینی من برای نیمه اول ۲۰۲۵؛ رکود، نه سقوط

پیش‌بینی من در اوایل ۲۰۲۵ این است که بازار در نیمه اول سال بازار راکدی است، ولی به این راحتی هم نیست که بازار با سر سقوط کند. چرا؟ اول اینکه بازار مسکن اینجا بازار ان‌یوزرها است. دوم اینکه این امیدواری وجود دارد که جنگ تعرفه مثل دوره قبل آقای ترامپ طولانی نشود. آمریکا در عمل نمی‌تواند این تعرفه‌ها را طولانی‌مدت ادامه بدهد، چون فشارش به اقتصاد خود آمریکا هم می‌آید. نگران رکود هستیم، ولی از سقوط بازار نمی‌ترسیم.

ریسک واقعی سمت سرمایه‌گذار است. در خبرها و واکنش‌های کارشناسی که در اوایل ۲۰۲۵ می‌دیدم، همین نگرانی را حس می‌کردم: اگر بخشی از سرمایه‌گذارها می‌خواستند سال ۲۰۲۵ فکر ورود به این بازار را داشته باشند، ممکن است با این تهدیدها دست نگه دارند و کمی احتیاط کنند. اولین اثر ناامنی و بی‌اعتمادی این است که سرمایه‌گذار را محتاط‌تر می‌کند و این برای بازار مسکن تورنتو خبر خوبی نیست.

نگرانی اصلی من بازار کار است

به جز آن اثر روانی، نگرانی واقعی من در اوایل ۲۰۲۵ بازار کار است. واقعا امیدوارم مسئله جنگ تعرفه‌ها به خوبی و خوشی بگذرد، وگرنه بازار کار خراب می‌شود و بازار کار همیشه تاثیر مستقیمش را روی بازار مسکن گذاشته است. اگر تعرفه‌های ترامپ واقعا روی همه کالاهای کانادایی اعمال شود و طولانی‌مدت بماند، نگرانی‌های اقتصادی زیادی به وجود می‌آید و این موضوع از مسیر اشتغال به بازار مسکن می‌رسد، نه از مسیر تیتر خبرها.

در چنین بازاری بیشتر از هر وقت دیگری لازم است تصمیم‌های درست بگیریم و همه جوانب را در نظر بگیریم. اگر می‌خواهید شرایط خودتان را با کسی مرور کنید که کارش رصد همین اعداد است، فرم پایین این صفحه را پر کنید یا یک مشاوره رایگان با تیم ما رزرو کنید. سلامت و برقرار باشید.