تعرفه‌های ترامپ و بازار تورنتو؛ تهدید است یا فرصت خرید؟

در اوایل اپریل ۲۰۲۵ ترس تعرفه، بازار تورنتو و جی‌تی‌ای را به پنجره‌ای برای خریدار تبدیل کرده، نه دلیلی برای کنار کشیدن. عرضه سنگین است، نرخ شبانه بانک مرکزی کانادا ۲.۷۵ درصد است و متوسط قیمت ملی ۳.۳ درصد کمتر از سال قبل؛ پس خریدار می‌تواند تخفیف واقعی بگیرد، مخصوصاً روی خانه‌هایی که بیشتر از ۹۰ روز در بازار مانده‌اند.

من مجتبی عسگریان هستم، مشاور ارشد املاک در تورنتو و رتبه ۴۷ کمپانی ریمکس در دنیا. سؤالی که در اوایل اپریل ۲۰۲۵ هر هفته از من می‌پرسند این است که الان وقت خریدن است یا وقت کنار ایستادن. بازار راکد است و چیزی که جلوی آدم‌ها را گرفته نااطمینانی است، نه هزینه پول.

بازار راکد تورنتو و جی‌تی‌ای، و اینکه چطور به اینجا رسید

اگر از من بپرسید، در اوایل اپریل ۲۰۲۵ بازار مسکن راکد است. واقعیت این است که خیلی وقت است بازار خوبی نداریم. بله، خرید و فروش هست، اما نمی‌توانیم بگوییم وضعیت بازار در استانداردهای تورنتو است. اگر فروش ماهانه خانه در کانادا را در برابر میانگین ۱۰ سال گذشته بگذارید، سال‌های منتهی به ۲۰۲۵ خیلی پایین‌تر از آن خط است. ولی یک نقطه جالب روی نمودار هست: اواخر سال ۲۰۲۴، جایی که انگار همه چیز داشت به حالت عادی برمی‌گشت. نرخ بهره بالاخره به نقطه‌ای رسید که بانک مرکزی کانادا به آن می‌گوید خنثا؛ نه خیلی بالا، نه خیلی پایین، پایدار و منطقی. عددها نشان می‌داد مشتری‌ها دوباره وارد بازار می‌شوند. در سه ماه آخر سال ۲۰۲۴ میزان فروش در تورنتو نسبت به سال قبل ۴۰ درصد بیشتر شده بود و در ونکوور این عدد ۳۰ درصد بود. تقریباً همه پیش‌بینی می‌کردند این تازه شروعش است و در سال ۲۰۲۵ هم قیمت بالا می‌رود هم فروش.

افت فروش خانه در تورنتو و کانادا در فوریه ۲۰۲۵

آن حرکت رو به جلو تا ژانویه ۲۰۲۵ ادامه داشت. منظورم این نیست که بازار داغ شد، اما نشانه‌ها کم‌کم ظاهر می‌شد. بعد در فوریه ۲۰۲۵ افت شدیدی داشتیم. بر اساس گزارش انجمن املاک کانادا، فروش خانه در کل کشور حدود ۱۰ درصد پایین‌تر از ژانویه ۲۰۲۵ آمد و این بزرگ‌ترین افت ماه‌به‌ماه در حدود سه سال گذشته بود. شهرهای گران‌تر وضع بدتری داشتند: در فوریه ۲۰۲۵ فروش در ونکوور نزدیک ۳۳ درصد و در تورنتو حدود ۳۰ درصد افت کرد. فوریه ۲۰۲۵ از فوریه ۲۰۲۴ هم خیلی پایین‌تر بود، و یادمان نرود در فوریه ۲۰۲۴ نرخ بهره خیلی بالا و حدود ۷ درصد بود، یعنی وام‌ها خیلی گران‌تر درمی‌آمد. در فوریه ۲۰۲۵ نرخ‌ها تقریباً نصف آن موقع بود و باید خرید راحت‌تر می‌شد. با این حال آدم‌های کمتری خانه خریدند. در بازار فری‌هولد، یعنی دیتچ و سمی‌دیتچ و تان‌هاس، از سال ۱۹۹۷ تا آن موقع چنین فوریه راکدی نداشتیم.

خیلی وقت‌ها بازار صبر می‌کند تا خانه‌ها و گزینه‌های بهتری به بازار بیایند، بعد تصمیم بگیرد. اما این یکی آن نیست. همان‌طور که آمارها نشان می‌دهد در اوایل ۲۰۲۵ تعداد زیادی خانه در بازار بود و هر ماه هم تعدادشان بیشتر می‌شد. در اوایل ۲۰۲۵، تعداد خانه‌هایی که در تورنتو برای فروش گذاشته شده بود تقریباً دو برابر سال پیش بود. تجربه خودمان در تیم عسگریان در سطح جی‌تی‌ای هم همین را نشان می‌داد؛ چه در کاندو و چه در فری‌هولد، آن روزها گزینه‌های زیادی برای مشتری‌هایمان داشتیم و شوئینگ زیاد داشتیم.

تعرفه‌های ترامپ چطور به اعتماد مصرف‌کننده و مسکن کانادا ضربه زد

تحلیل من این است که مسئله، مسئله تعرفه است؛ تعرفه‌ای که ترامپ علیه کانادا می‌گذارد و تا اوایل اپریل ۲۰۲۵ هنوز نگذاشته، اثرش را گذاشته. من قبل از انتخابات آمریکا نظرم را ثبت کردم که اگر ترامپ انتخابات را ببرد، خطر بزرگ برای اقتصاد کانادا تعرفه‌ها است و این تعرفه‌ها دو بار آسیب می‌زنند: یک بار به اقتصاد و یک بار به روان بازار. داریم همان اثر روانی را تجربه می‌کنیم. رئیس انجمن املاک کانادا می‌گوید ناامنی و بی‌ثباتی هفته‌های پیش از اپریل ۲۰۲۵ باعث شده خیلی‌ها در تصمیم‌های مالی بزرگ مثل خریدن خانه تردید کنند. کاملاً درکش می‌کنم. چند تا از کلاینت‌های خودم در بخش‌های مختلف، با دیدن لی‌آف همکارانشان تصمیم گرفتند خریدشان را عقب بیندازند. خودشان لی‌آف نشده بودند، ولی وقتی می‌بینی از آی‌تی تا صنعت خودرو مشکل درست شده، خواه‌ناخواه با خودت می‌گویی فعلاً دست نگه دارم تا ببینم چه پیش می‌آید. این لی‌آف‌ها هم واقعی بود، یکی دو مورد نبود؛ هر روز خبرهایش را در رسانه‌های کانادا می‌خواندیم.

گزارش‌های رسمی نهادهای اقتصادی کانادا نشان می‌دهد شاخص اعتماد مصرف‌کننده در فوریه ۲۰۲۵ برابر ۱۲ واحد افت کرد؛ بیشترین افت ماهانه از سال ۲۰۲۳ به این طرف و فقط چند پله بالاتر از اپریل ۲۰۲۰، وقتی همه چیز به خاطر کوید تعطیل شده بود. آن حس ناامنی دوران کرونا برگشته و باعث شده خیلی‌ها که دودل بودند کلاً بزنند کنار و صبر کنند. اگر کسی به آینده شغلی‌اش مطمئن نباشد، خریدن خانه یا گرفتن وام مسکن اصلاً تصمیم ساده و درستی نیست. بانک با هیچ‌کس شوخی ندارد؛ سر ماه باید قسطش را بدهی. یکی از دلیل‌های اینکه آدم ریل‌استیت ایجنت استخدام می‌کند همین است: خرید و فروش خانه تصمیم سخت و پیچیده‌ای است.

تخفیف کوید در ریچموند هیل چه شکلی بود

این ماجرا یک روی دیگر هم دارد و آن استفاده از فرصت بازار است. در دوران کوید به آن می‌گفتیم کوید دیسکانت. عرضه زیاد بود، تقاضا کم بود، نرخ بهره پایین بود و فروشنده‌ها حاضر بودند به هر قیمتی که شد چیزی که دارند را بفروشند. خیلی از کلاینت‌های من از آن فرصت نهایت استفاده را کردند و خانه‌های خیلی خوبی خریدند. تا قبل از کوید نرخ بهره بالاتر بود و وارد شدن به بازار کار آسانی نبود؛ هم باید دان‌پیمنت زیادی می‌دادی هم قسط ماهانه سنگینی. منطقی بود که تصمیم بگیری اجاره‌نشین بمانی. بعد بازار برای یک سری از خریدارها کم‌کم جذاب شد. اگر قبل از کرونا دنبال یک خانه خیلی خوب و باکیفیت در یک منطقه خوب ریچموند هیل بودید، شاید سالی یکی دو خانه در آن منطقه به مارکت می‌آمد که ویژگی‌های مورد نظر شما را داشته باشد. در دوران کوید یک‌دفعه در همان بخش جی‌تی‌ای کوچه به کوچه خانه‌های خیلی خوبی آمد به مارکت، و تازه بعدش ما وارد می‌شدیم و کلی برای مشتری‌مان تخفیف می‌گرفتیم.

دلیلش هم پیچیده نبود. مالک ترسیده بود، فکر می‌کرد فردا آخرین روز زندگی است، و می‌خواست خانه را به هر قیمتی که بود بفروشد تا از زیر بار مسئولیت دربیاید. بعضی از این مالک‌ها آن خانه را ۲۰ یا ۳۰ سال داشتند، یعنی حتی آن موقع هم با سود خوبی می‌فروختند، فقط از قیمت بازار آن روز کمتر. این خانه‌ها جان می‌دادند برای کسی که می‌خواست با هزینه پایین‌تر وارد بازار مسکن تورنتو شود. و بله، در آن شرایط کمی ریسک هم باید تحمل می‌کردی. خیلی‌ها کردند و از دیسکانت بازار استفاده کردند.

در اپریل ۲۰۲۵ قدرت خریدار کجاست

در اوایل اپریل ۲۰۲۵ به نظر می‌رسد شبیه همان را داریم تجربه می‌کنیم. اگر فروشنده‌ای مجبور باشد در یک بازه تنگ خانه‌اش را بفروشد، احتمالاً خریدار زیادی ندارد. یعنی شما می‌توانید چانه بزنید و خرید بهتری بکنید. شانس شما خیلی بیشتر می‌شود با خانه‌هایی که بیشتر از ۹۰ روز در بازار مانده‌اند. چیزی که در اوایل اپریل ۲۰۲۵ می‌بینم این است که مشتری‌هایی که در بازار هستند دارند قیمت‌ها را می‌آورند پایین و قدرت خرید دست خریدارها است. آمارها هم همین را می‌گوید: در آمارهای ملی فوریه ۲۰۲۵ میانگین قیمت فروش خانه ۳.۳ درصد کمتر از سال قبل بود و خیلی وقت بود چنین چیزی را در بازار ونکوور و تورنتو ندیده بودیم. در همین حال بانک مرکزی مدام نرخ را پایین‌تر می‌آورد. تا اوایل اپریل ۲۰۲۵ هفت بار پشت سر هم کاهش داده که خیلی کم پیش می‌آید، و اگر کسی در این بازه خرید کند و وام متغیر بگیرد، نرخی که می‌پردازد هم همراه همین کاهش‌ها پایین می‌آید.

البته مطمئن نیستم این وضعیت چقدر پایدار است. در بهار ۲۰۲۴ بی‌ام‌او یک نظرسنجی کرد و دید بخشی از آدم‌هایی که می‌خواستند خانه بخرند منتظر پایین آمدن نرخ بهره بودند، و در سال بعدش دقیقاً همین اتفاق افتاد. یک نظرسنجی دیگر پرسیده بود نرخ بهره باید چقدر کم شود تا مردم بیایند در بازار، و جواب اکثرشان این بود که وقتی نرخ شبانه به ۲.۷۵ درصد برسد؛ یعنی همان نرخی که در اوایل اپریل ۲۰۲۵ هست. پس هم خانه هست و هم نرخ همان جایی است که مردم گفته بودند می‌خواهند.

خانه خوب به قیمت خوب، وگرنه نخرید

به اوایل ۲۰۲۰ نگاه کنید: هم فروش خانه، هم قیمت‌ها، هم نرخ بهره با هم آمدند پایین. برای یک سری از خریدارها این یک فرصت طلایی بود. بله، کرونا بود و وضعیت نگران‌کننده بود، و در سه ماهه سوم و چهارم ۲۰۲۰ خیلی‌ها هنوز می‌ترسیدند از خانه بیرون بیایند، چه برسد بروند خانه ببینند. ولی بعضی‌ها شجاع بودند، ریسکش را کردند، وارد بازار شدند و خانه خریدند، و الان می‌بینیم تصمیم درستی گرفتند. آمارها نشان می‌دهد شش ماه تا یک سال بعد، همه آن‌هایی که منتظر بودند ریختند در بازار و قیمت‌ها سر به فلک کشید. اعتماد مردم کم‌کم بیشتر شد و همان موقع بود که سیل خریدارها برگشت.

راستش نمی‌دانم بعد از اپریل ۲۰۲۵ چه اتفاقی می‌افتد، چون داریم درباره جنگ تعرفه با رئیس‌جمهوری صحبت می‌کنیم که اصلاً قابل پیش‌بینی نیست. کرونا هم قابل پیش‌بینی نبود. به بیست و پنج سال گذشته فکر کنید: یازدهم سپتمبر آمد و دنیا به هم ریخت، بعد جنگ عراق، بعد رکود اقتصادی، بعد کرونا، بعد جنگ اوکراین. هر بار ۱۰۱ دلیل وجود داشت که کسی نخواهد در هیچ بازاری سرمایه‌گذاری کند، و به آدم‌ها هم حق می‌دهم. اما هر بار، بعد از یک بازه زمانی معقول، مارکت خودش را ریکاور کرده و به قله‌های جدیدی رسیده. من نمی‌دانم این مارکت کی ریکاور می‌کند، ولی می‌توانم قول بدهم که حتماً ریکاور می‌کند. فکر می‌کنم کانادا در نهایت می‌تواند با آقای ترامپ به توافقی برسد، و کسی که تا قبل از آن بتواند از شرایط این مارکت استفاده کند و خرید کند، می‌تواند سرمایه‌گذاری خوبی کرده باشد.

یک نکته مهم هم هست: چه محصولی می‌خریم. من همان دوران کرونا هم به کلاینت‌ها می‌گفتم هول نشوند و هر چیزی را نخرند. خیلی از خانه‌ها خرید خوبی نیستند؛ جایشان خوب نیست، کیفیت ساختشان مناسب نیست، یا بالاتر از قیمت واقعی‌شان به بازار می‌آیند. دو اتفاق باید با هم بیفتد: خانه خوب را به قیمت خوب بخریم. اگر یکی از این دو نباشد، سرمایه‌گذاری خوبی نکرده‌ایم. پس مهم است که خوب مطالعه کنیم و از مشورت کسانی که به بازار مسلط هستند استفاده کنیم. خیلی وقت‌ها بهترین کمکی که می‌توانیم بگیریم این است که یکی به ما بگوید خریدن کدام خانه کار درستی نیست.

خوشحال می‌شوم گزینه‌های شما را با هم دقیق مرور کنیم. فرم پایین همین صفحه را پر کنید یا یک مشاورهٔ رایگان رزرو کنید تا با هم نگاهشان کنیم. سلامت و برقرار باشید