تا آگوست ۲۰۲۵ دونالد ترامپ گفت در حال بررسی حذف مالیات بر سود فروش خانه در آمریکاست. اگر این اتفاق بیفتد، اثر اول روی قیمت خانه در آمریکاست. اثر دوم میتواند به کانادا برسد: سرمایه آمریکایی بیشتری که به تورنتو و ونکوور نگاه می‌کند، سرمایه کانادایی که به جنوب وسوسه می‌شود، و فشار بر دولت فدرال برای معافیت‌های مالیاتی خودش.
من مجتبی عسگریان هستم، مشاور ارشد املاک در تورنتو با ریمکس و رتبه ۴۷ کمپانی ریمکس در دنیا. سؤال درباره تغییرات مالیاتی آمریکا در جلسه‌های خودم با مشتری‌ها به قدری تکرار می‌شود که ارزش دارد سازوکارش درست توضیح داده شود، نه در حد یک تیتر.
ترامپ دقیقاً درباره مالیات بر سود فروش خانه چه گفت
در یک مصاحبه خبری کمی پیش از آگوست ۲۰۲۵، دونالد ترامپ گفت به این فکر می‌کند که مالیات بر سود فروش خانه‌ها در آمریکا را کلاً بردارد. حرفش این بود که در حال بررسی صفر کردن مالیات سود سرمایه روی خانه‌ها هستند. واکنش در آمریکا در آن مقطع فوری بود.
این خبر بی‌مقدمه هم نبود. پیش از آگوست ۲۰۲۵ طرحی در آمریکا ارائه شده بود که می‌گفت وقتی کسی خانه اصلی خودش را می‌فروشد نباید مالیات بر سود سرمایه بدهد. اینکه دولت آمریکا این کار را انجام بدهد یا نه، تا آگوست ۲۰۲۵ سؤال بی‌جواب بود و همین عدم قطعیت تا این لحظه کل داستان است.
مالیات کپیتال گین فروش خانه در آمریکا تا آگوست ۲۰۲۵ چطور کار می‌کرد
بر اساس قوانینی که تا آگوست ۲۰۲۵ برقرار بود، اگر در آمریکا خانه‌ای را می‌فروختید و نسبت به قیمت خریدش سود زیادی کرده بودید، ممکن بود بابت بخشی از آن سود مالیات بدهید، آن هم بعد از کم کردن هزینه‌های انتقال و بازسازی و هر هزینه دیگری که مربوط به همان ملک بوده است. یک سری تبصره هم وجود داشت که با آن می‌شد از پرداخت این مالیات معاف شد و آن‌ها بحث جداگانه‌ای است. فرض کنیم کسی می‌فروشد چون می‌خواهد کلاً از سرمایه‌گذاری در ریل استیت خارج شود و قصد ندارد در کوتاه‌مدت برگردد.
بقیه قوانین آگوست ۲۰۲۵ این‌طور بود. اگر خانه را کمتر از یک سال بعد از خریدنش می‌فروختید سود آن مثل درآمد معمولی مالیات می‌خورد، چیزی شبیه همان قانونی که دولت جاستین ترودو در کانادا آورد و بر اساس آن فروش در کمتر از یک سال از سند زدن به اینکام تکس اضافه می‌شود. بر اساس همان قوانین آگوست ۲۰۲۵، اگر حداقل ۲۴ ماه از پنج سال گذشته، پیوسته یا با فاصله، در آن خانه زندگی کرده بودید معافیت می‌گرفتید: تا ۲۵۰ هزار دلار سود در حالت مجردی و تا ۵۰۰ هزار دلار برای زن و شوهری که مشترک مالیات می‌دهند. سود بالاتر از این سقف‌های آگوست ۲۰۲۵ مشمول مالیات بلندمدت می‌شد که درصدش به میزان درآمد شما بستگی داشت. همه این‌ها برای خانه اصلی بود. خانه دوم، خانه اجاره‌ای یا همان اینوستمنت پراپرتی حساب دیگری داشت.
اگر این مالیات حذف شود چه کسانی بیشترین سود را می‌برند
تا آگوست ۲۰۲۵ سه دسته بیشتر در معرض این مالیات بودند. اول آن‌هایی که در مناطق گران‌قیمت زندگی می‌کنند و قیمت خانه‌شان در سال‌های پیش از ۲۰۲۵ خیلی بالا رفته بود. دسته دوم کسانی که دهه‌ها در یک خانه مانده‌اند و در این مدت قیمت اسمی خانه‌ها خیلی افزایش پیدا کرده. دسته سوم آن‌هایی که درآمد و ثروت بالایی دارند و خانه‌های خیلی گران دارند.
ابعادش کوچک نیست. مطالعه‌ای که تا آگوست ۲۰۲۵ به آن استناد می‌شد نشان داد حدود ۲۹ میلیون نفر، یعنی تقریباً یک‌سوم خانه‌دارهای آمریکا، آن‌قدر سود کرده‌اند که از سقف ۲۵۰ هزار دلاری عبور می‌کنند و حدود ۸ میلیون نفر، یعنی تقریباً یک‌دهم، ممکن است از سقف ۵۰۰ هزار دلار هم بگذرند. پس تا آگوست ۲۰۲۵ صحبت از یک مالیات جدی و یک عدد بزرگ بود.
چطور کاهش مالیات آمریکا میتواند سرمایه را به بازار مسکن کانادا بیاورد
بعضی از کارشناسان، تا آگوست ۲۰۲۵، می‌گفتند اگر دولت آمریکا مالیات بر سود فروش خانه را کم یا حذف کند، اثر اول روی قیمت خانه در آمریکاست، اثر دوم روی جریان سرمایه به سمت کانادا، و اثر سوم روی دولت فدرال اینجا که ممکن است زیر فشار بیاید تا برای سرمایه‌گذارها در کانادا معافیت‌های مالیاتی خودش را در نظر بگیرد.
ترتیب ماجرا این‌طور است. در کوتاه‌مدت سرمایه به سمت ملک در آمریکا هجوم میبرد. در تابستان ۲۰۲۵ که این شایعه مطرح شد، سهام هوم دیپو با یک جهش روبه‌رو شد، با وجود اینکه فروشش در سه ماه گذشته پایین بود و گزارش درآمدش از انتظارات کمتر درآمد، چون بازار انتظار داشت پول به سمت ملک و ساخت‌وساز برود. اگر بعد از آن قیمت ملک در آمریکا تند بالا برود، سرمایهگذار آمریکایی ممکن است احساس خطر بکند و بگوید چرا باید وارد بازاری شود که دارد به شکل عجیبی بالا می‌رود یا حس کند حباب شکل می‌گیرد، و سرمایه‌اش را به بازاری مطمئن‌تر ببرد. مالیات کمتر هم پول بیشتری در دست سرمایهگذار میگذارد و او را تشویق می‌کند بیرون از کشور دنبال سرمایه‌گذاری برود. تورنتو و ونکوور گزینه‌های واضح هستند، بازارهایی که همیشه داغ‌اند و تقاضای ثابتی دارند، و تا آگوست ۲۰۲۵ نرخ تبدیل دلار آمریکا به دلار کانادا هم برای خریدار آمریکایی وضعیت خیلی خوبی داشت و ملک اینجا را برایش ارزان‌تر می‌کرد.
ریسکی که در جهت مخالف برای کانادا وجود دارد
یک خوانش دوم هم وجود دارد و کانادایی‌ها باید با آن روبه‌رو شوند. اگر سود ملک در آمریکا عملاً معاف از مالیات شود، سرمایهگذار کانادایی ممکن است پولش را به جنوب ببرد تا مالیات کمتری بدهد یا هیچ مالیاتی ندهد. این فرض خالی نیست. در شش هفت ماه اول سال ۲۰۲۵ حجم زیادی سرمایه از کانادا به آمریکا رفت و کانادایی‌ها در بخش‌های مختلف آنجا سرمایه‌گذاری کردند، نه اینجا.
همین خروج سرمایه نقطه فشار است. میتواند دولت فدرال را وادار کند قوانین مالیات بر سود سرمایه و درآمدهای مربوط به ریل استیت در کانادا را تغییر بدهد تا مردم تشویق شوند اینجا سرمایه‌گذاری کنند. تا آگوست ۲۰۲۵ آقای پیر پولیو و حزب کنزرواتیو دقیقاً در همین جهت به دولت لیبرال فشار آورده بودند و می‌گفتند باید تغییراتی در قوانین و معافیت‌های مالیاتی داده شود تا سرمایهگذار به بازار ریل استیت کانادا برگردد و به اقتصاد کمک کند. اگر تصمیمی از واشینگتن بیرون بیاید، این بخش داستان است که باید در کانادا دنبالش کرد.
اگر در هر دو سوی مرز به یک ملک سرمایه‌گذاری فکر می‌کنید، یا در همین وضعیت نامشخص می‌خواهید در تورنتو خرید یا فروش کنید، فرم پایین همین صفحه را پر کنید یا یک مشاورهٔ رایگان رزرو کنید تا با هم بررسی کنیم. سلامت و برقرار باشید
سوالات متداول
ترامپ درباره مالیات بر سود فروش خانه چه گفت؟
در یک مصاحبه خبری کمی پیش از آگوست ۲۰۲۵، دونالد ترامپ گفت به این فکر می‌کند که مالیات بر سود فروش خانه‌ها در آمریکا را کلاً بردارد و گفت در حال بررسی صفر کردن مالیات سود سرمایه روی خانه‌ها هستند. پیش از آگوست ۲۰۲۵ هم طرحی در آمریکا ارائه شده بود که می‌گفت فروش خانه اصلی نباید مشمول مالیات بر سود سرمایه باشد.
مالیات کپیتال گین فروش خانه در آمریکا در سال ۲۰۲۵ چطور کار می‌کرد؟
بر اساس قوانینی که تا آگوست ۲۰۲۵ برقرار بود، اگر خانه کمتر از یک سال بعد از خرید فروخته می‌شد سود آن مثل درآمد معمولی مشمول مالیات بود. بر اساس همان قوانین آگوست ۲۰۲۵، اگر مالک حداقل ۲۴ ماه از پنج سال گذشته، پیوسته یا با فاصله، در خانه زندگی کرده بود تا ۲۵۰ هزار دلار سود در حالت مجردی و تا ۵۰۰ هزار دلار در حالت مشترک معاف می‌شد و سود بالاتر از این سقف‌ها با نرخ بلندمدت و بسته به درآمد مالیات می‌خورد.
آیا کاهش مالیات در آمریکا قیمت مسکن کانادا را بالا میبرد؟
میتواند دو طرفه عمل کند. مالیات کمتر پول بیشتری در دست سرمایهگذار آمریکایی میگذارد و ممکن است بخشی از آن به سمت تورنتو و ونکوور بیاید، آن هم با نرخ ارزی که تا آگوست ۲۰۲۵ به نفع خریدار آمریکایی بود. در همان حال معاف شدن سود در آمریکا میتواند سرمایه کانادایی را به جنوب بکشد و همین است که این سیاست را در آگوست ۲۰۲۵ در کانادا مهم کرده بود.