بازار مسکن گریتر تورنتو در آگوست ۲۰۲۴: اولین کاهش نرخ بهره چه کرد

در آگوست ۲۰۲۴، اولین کاهش‌های نرخ بهره بانک مرکزی کانادا بازار مسکن گریتر تورنتو را برنگردانده بود. برد املاک تورنتو برای آگوست ۲۰۲۴ تعداد ۴۹۷۵ معامله را ثبت کرد که ۵.۳ درصد کمتر از آگوست ۲۰۲۳ بود، و ۱۲۵۴۷ لیستینگ جدید که حدود ۱.۵ درصد بیشتر از سال قبل بود. میانگین قیمت فروش در آگوست ۲۰۲۴ نزدیک ۱ میلیون و ۷۴ هزار دلار و حدود هشت دهم درصد کمتر از آگوست ۲۰۲۳ بود.

من مجتبی عسگریان هستم، مشاور املاک در تورنتو و عضو ریمکس. مرور ماهانه آمار برد را اول برای مشتری‌های خودم انجام می‌دهم و بعد اینجا می‌نویسم. در آگوست ۲۰۲۴ فاصله بین آن چیزی که گزارش می‌گفت و آن چیزی که تیم ما واقعاً می‌بست، بخش جالب ماجرا بود.

آمار آگوست ۲۰۲۴ درباره عرضه در گریتر تورنتو چه می‌گفت

شکل آگوست ۲۰۲۴ شکل یک بازار با عرضه کافی بود. فروش نسبت به آگوست ۲۰۲۳ کمتر شده بود و لیستینگ‌های جدید نسبت به آگوست ۲۰۲۳ بیشتر، و همین ترکیب است که خریدار را از رقابت سنگین نجات می‌دهد. ماه به ماه، فروش در آگوست ۲۰۲۴ کمی بیشتر از جولای ۲۰۲۴ بود و لیستینگ‌های جدید در آگوست ۲۰۲۴ کمی کمتر از جولای ۲۰۲۴. این یک جابه‌جایی کوچک است، نه یک چرخش. خوانش خود برد در آگوست ۲۰۲۴ این بود که کاهش هزینه وام قدرت خرید مردم را بهتر می‌کند، به‌خصوص برای کسی که وام با نرخ متغیر دارد، و با ادامه کاهش نرخ‌ها در ۲۰۲۴ و ۲۰۲۵ باید فعال‌تر شدن خریداران اولین‌خانه را ببینیم، بیشتر در بخش کاندو و آپارتمان.

چرا قیمت بنچمارک و میانگین قیمت دو جور حرکت کردند

دو عدد قیمتی از آگوست ۲۰۲۴ دو جهت مخالف را نشان می‌دهند و هر دو درست‌اند. شاخص قیمت ترکیبی یا بنچمارک در آگوست ۲۰۲۴ نسبت به آگوست ۲۰۲۳ چهار و شش دهم درصد کاهش داشت. میانگین قیمت فروش در آگوست ۲۰۲۴ فقط حدود هشت دهم درصد کمتر از آگوست ۲۰۲۳ بود و نزدیک ۱ میلیون و ۷۴ هزار دلار بسته شد. دلیلش ترکیب معامله‌هاست. در آگوست ۲۰۲۴ خانه‌های دیتچ بیشتری از آگوست ۲۰۲۳ فروخته شد و دیتچ سر گران بازار است، پس ماهی که دیتچ در آن سنگین‌تر باشد میانگین را بالا می‌کشد، حتی وقتی ارزش‌ها نرم است. اگر همان ماه به سمت کاندو می‌رفت، میانگین پایین‌تر چاپ می‌شد. برای همین به مشتری‌هایم می‌گویم وقتی می‌خواهند بدانند ارزش چه کرده بنچمارک را بخوانند و میانگین را توضیحِ این بدانند که چه چیزی فروخته شده. ماه به ماه هم میانگین قیمت فروش در آگوست ۲۰۲۴ از جولای ۲۰۲۴ کمتر بود.

آگوست ۲۰۲۴ در معامله‌های خودم چطور بود

آگوست در این کار ماه سرد است، پس شمارش خودمان ارزش گفتن دارد. در آگوست ۲۰۲۴ تیم من برای چهار خریدارمان خانه پیدا کرد، دو تا از لیستینگ‌های خودمان را فروخت و برای چهار نفر دیگر از صاحب‌خانه‌های مشتری‌مان مستأجر خوب پیدا کرد. عدد اجاره همان چیزی است که بیرون می‌زند. چهار اجاره موفق در یک آگوست خیلی بیشتر از چیزی است که این ماه معمولاً برای ما دارد، و تصادفی هم نبود.

چرا این‌همه فروشنده تورنتویی موجر شدند

اجاره‌ها از همین‌جا آمدند. در تابستان ۲۰۲۴ خیلی از مالک‌ها نگاه کردند به آن چیزی که بازار پیشنهاد می‌داد، دیدند قیمتی که می‌خواهند نیست، و فهمیدند هیچ‌چیز آن‌ها را مجبور به فروش نمی‌کند. پس استراتژی را عوض کردند. خانه از بازار فروش بیرون آمد، یک اجاره یک‌ساله روی آن رفت و برنامه این شد که سال بعد برای عددشان برگردند. با پایین آمدن هزینه وام، این یک شرط‌بندی قابل دفاع است، نه لجبازی. فروشنده‌ای که می‌تواند صبر کند دارد قضاوت می‌کند که بازار یک سال بعد با فروشنده مهربان‌تر است از بازاری که جلوی رویش است، و در آگوست ۲۰۲۴ چند نفر از مشتری‌های خودمان دقیقاً همین تصمیم را گرفتند.

کاهش نرخ‌ها برای خریدار و سرمایه‌گذار کاندو در گریتر تورنتو چه معنایی دارد

اگر آگوست ۲۰۲۴ را ساده کنیم، دو چیز هم‌زمان حرکت می‌کرد: قیمت خانه ماه به ماه نرم‌تر می‌شد و وام مسکن ماه به ماه ارزان‌تر، هم در حالت ثابت و هم در حالت متغیر. این دو با هم خریدار و فروشنده را برمی‌گردانند، و برای همین انتظار داشتم تعداد معامله‌ها در باقی ۲۰۲۴ و در ۲۰۲۵ رشد کند. در سپتامبر ۲۰۲۴ پیش‌بینی‌هایی وجود داشت که می‌گفت نرخ بهره پایه تا پایان ۲۰۲۵ به زیر ۳ درصد و حدود ۲.۵ درصد برسد. حرف خودم درباره کاندو این بود که قیمت‌ها تغییر زیادی نمی‌کند، و گزارش‌های ماهانه ۲۰۲۴ همین را ثابت کرد، به یک دلیل روشن: حجم زیادی کاندو در بازار هست و همین عرضه قیمت را پایین نگه می‌دارد، حتی وقتی وام ارزان‌تر می‌شود. برای خریدار اولین خانه، برای کسی که می‌خواهد ارتقا بدهد و برای سرمایه‌گذار، قیمت نرم به‌همراه قسط در حال کاهش یک پنجره است، نه یک هشدار.

اگر به خرید، ارتقا یا سرمایه‌گذاری در گریتر تورنتو فکر می‌کنید و می‌خواهید خوانشی صریح از جایگاه ملک خودتان داشته باشید، فرم پایین همین صفحه را پر کنید یا یک مشاوره رایگان با من و تیمم رزرو کنید. سلامت و برقرار باشید