پیشبینی کامل بازار کاندو در تورنتو و جیتیای
نگرانی و سؤال خیلی از کلاینتهای من درباره بازار کاندوئه و منم سعی میکنم هر ماه حداقل یکی دو تا ویدیو اختصاصی درباره این بازار براتون منتشر کنم. تو این مقاله میخوام تحلیلم رو از وضعیت فعلی بازار پیشفروش و کاندو بگم و براتون توضیح بدم که اگه خریدار یا فروشنده هستید بهتره چه کارهایی انجام بدید. من مجتبی عسگریانم، مشاور ارشد املاک در تورنتو و جزو ۱٪ برتر کمپانی ریمکس تو دنیا. به کانال یوتیوب تیم عسگریان خوش اومدید.
فروش خونههای نوساز توی تورنتو به کمترین سطح خودش رسیده و بازار کاندو عملاً خوابیده. طبق دادههای آلتوس گروپ، فروش خونههای نوساز توی آگست امسال بدترین رکورد تاریخ رو زد. نکته اینجاست که مشکل کمبود عرضه نبوده، چون تعداد خونههای در دسترس به بالاترین سطح توی ۱۰ سال گذشته رسیده. مسئله اینه که دیگه کسی کاندو نمیخره. تورنتو چند سال پیش شهری بود که مردم برای خریدن یه کاندو صف میکشیدن، ولی الان شرایط کاملاً عوض شده.
آمارهای پشت این رکود
کل فروش خونههای نوساز توی جیتیای توی آگست فقط ۳۰۰ واحد بوده. یعنی ۴۲٪ کمتر از پارسال و ۸۱٪ پایینتر از میانگین ۱۰ ساله، بدترین آگستی که تو ۱۶ سال گذشته ثبت شده. از این ۳۰۰ تا، حدود ۱۸۲ تا خونه سینگل فمیلی یا دیتچ بودن که ۲۱٪ کمتر از پارساله، و ۱۱۸ تا هم کاندو فروخته شده که ۵۹٪ افت داشتن. یعنی خونههای سینگل فمیلی بیشتر از کاندو فروش رفتن. فقط ۵۳ تا کاندو توی خود شهر تورنتو معامله شده.
از اونور موجودی به بالاترین سطح ۱۰ سال گذشته رسیده. توی آگست ۲۲۵۰ تا خونه نوساز برای فروش بوده، بیش از ۱۰٪ بیشتر از سال قبل و تقریباً ۲ برابر موجودی آگست ۲۰۲۲. تورنتو توی کمتر از ۳ سال از کمبود رسیده به اشباع. خیلی از سرمایهگذارها از این بازار رفتن و قیمتها اومده پایین.
واقعاً سر قیمتها چی داره میاد
قیمت خونههای سینگل فمیلی یا همون فریهولد داره با شدت میاد پایین. توی آگست، میانگین رسیده به حدود ۱ میلیون و ۴۶۰ هزار دلار، یعنی نسبت به سال پیش ۸.۵٪ پایینتر که میشه تقریباً ۱۳۵ هزار دلار ارزونتر. از اوج جولای ۲۰۲۲ هم چیزی حدود ۴۷۰ هزار دلار سقوط کرده، یعنی تقریباً یه ربع از ارزشش از بین رفته.
اما کاندوها داستانشون یهکم فرق میکنه. قیمت متوسطشون تقریباً ثابت مونده، فقط حدود ۸۰۰ دلار پایینتر از ماه قبل و حدود ۲٪ پایینتر از سال پیش. ولی اگه از اوج ۲۰۲۲ حساب کنیم ۱۷.۹٪ پایین اومده، یعنی چیزی حدود ۲۲۳ هزار دلار. این ثبات ظاهری گمراهکنندهست: واحدها بزرگتر شدن، قیمت هر فوت مربع کمی اومده پایین، و از همه مهمتر خرید و فروش تقریباً متوقف شده. همه انگار منتظرن.
رشدی که زمینهساز سقوط شد
به روندها که نگاه کنیم، سقوط درست بعد از یه رشد انفجاری اومد. سال ۲۰۱۵ قیمت میانگین تو جیتیای حدود ۲۰۰ هزار دلار بوده و درست قبل از سقوط رسیده بالای ۸۰۰ هزار دلار. این افزایش سریع باعث شد مردم برای خرید و سرمایهگذاری هجوم بیارن. بعدش بین ۲۰۲۲ تا ۲۰۲۵ فروش توی تورنتو حدود ۱۷٪ و توی ونکوور نزدیک ۱۰٪ افت کرد، یعنی صدها هزار دلار از ارزش خونهها کم شد.
حتی با افت قیمت، هنوز خیلیا نمیتونن خرید کنن. خیلی از کاندوها توی پیشفروش فروخته نشدن و الان ساخته شدن ولی مشتری ندارن. واحد آماده تحویله ولی خریداری براش نیست، و پروژههای جدید هم خریدار پیدا نمیکنن. بعضی از سازندهها پروژههاشون رو لغو کردن و این رکود باعث شده خیلی از سرمایهگذارایی که وارد این بازار شده بودن نگران بشن. فکر میکنم قبل از اینکه بازار دوباره جون بگیره باید منتظر لغو پروژههای ساختوساز بیشتری باشیم.
این ماه واقعاً چی فروش رفت
همه خبرهای ناامیدکننده سر جای خودشون، ولی آمار هم نشون میده تقاضا کجا هنوز هست. تو شهر تورنتو این ماه، اقبال به کاندوهای بین ۵۰۰ تا ۶۰۰ هزار دلاری بهتر از بقیه بوده. از نظر متراژ هم کاندوهای بین ۶۰۰ تا ۷۰۰ فوت مربع بهتر فروش رفتن. یه کاندوی خالی نسبت به واحدی که مستأجر داشته شانس بیشتری برای فروش داشته، و یه نکته جالب اینکه تو این ۳ ماه بیشتر از ۸۰٪ واحدهایی که فروش رفتن پارکینگ داشتن.
توصیه من به فروشندهها و خریدارها
به فروشندهها: واقعاً اگه امکانش رو دارید دست نگه دارین و الان تو این بازار کاندوتون رو برای فروش نیارین. قدرت دست خریداره و تا جایی که بتونه چونه میزنه و با پایینترین قیمت ازتون میخره. به خریدارها: من نمیگم الان بهترین زمان بازار برای خریده. ممکنه با وجود کاهش نرخ بهره باز هم قیمت کاندو پایینتر بیاد، شایدم نیاد. ولی اگه واقعاً از پس هزینههای خرید برمیاید، فعالانه تو بازار دنبال کاندو باشید. مثلاً یه کاندوی دوخوابه بین ۶۰۰ تا ۸۰۰ فوت مربع با پارکینگ توی یه منطقه خوب ارزش فکر کردن داره. همین فردا بخریمش؟ نه. ولی تو این وضعیت همیشه میشه گزینههای خیلی خوبی پیدا کرد که فقط کسی که حاضر و آمادهست میتونه ازشون استفاده کنه.
یادمون باشه همین الان در بهترین حالت ممکنه کاندویی بخرید که اگه اجارش بدید باید یه مقدار هم روش پول بذارید. منظورم از کاندوی خوب این نیست که مثلاً روی یه واحد ۷۰۰ هزار دلاری ماهی ۱۰۰ دلار سود بردارید. ولی به هر حال تو هر رکودی، کاندو بعد از ۵ سال میتونه اکویتی خوبی بهتون بده و برای خیلیا گزینه امنی برای سرمایهگذاریه. انتخاب کاندو یه مدل لایفاستایله و شما دارید یه لایفاستایل رو انتخاب میکنید. خیلیا هنوزم بین کاندو و خونه فریهولدِ بدون مینتننس، کاندو رو انتخاب میکنن بهخاطر امکاناتی که خونه بهشون نمیده. اگه مستأجرید و دودلید که بخرید یا اجارهنشین بمونید، ببینید میخواید چه مدت نگهش دارید. اجارهنشینی این حُسن رو داره که بعد یه سال راحت جابهجا میشید، ولی مالک که بشید باید بیشتر نگهش دارید. اگه برنامهتون چهار پنج سالهست، امروز میتونه فرصت مناسبی باشه. اگر دوست دارید برای شرایط خودتان یک پاسخ روشن بگیرید، فرم زیر را پر کنید و یک مشاورهی رایگان رزرو کنید. سلامت و برقرار باشید.
سوالات متداول
الان وقت خوبیه که کاندوم رو تو تورنتو بفروشم؟
اگه امکانش رو دارید دست نگه دارین و الان کاندوتون رو برای فروش نیارین. تو این بازار قدرت دست خریداره و تا جایی که بتونه چونه میزنه تا با پایینترین قیمت بخره. عرضه کردن خونه همین الان یعنی فروش تو ضعیفترین تقاضای چند سال اخیر، پس اگه مجبور نیستید بهتره صبر کنین.
الان زمان خوبیه برای خرید کاندو تو تورنتو؟
لزوماً کف بازار نیست و ممکنه با وجود کاهش نرخ بهره قیمتها باز هم پایینتر بیاد، شایدم نیاد. ولی اگه واقعاً از پس هزینهها برمیاید و برنامهتون چند ساله است، این بازارِ بهنفعِ خریدار به شما اجازه میده گزینههای خوب با قیمت مناسب پیدا کنین. مهم اینه که آماده و فعال باشین تا وقتی واحد مناسب پیدا شد بتونین عمل کنین.
چرا قیمت کاندو تقریباً ثابت مونده ولی فروش ریخته؟
قیمت متوسط تقریباً ثابت به نظر میرسه چون واحدهای فروختهشده بزرگتر شدن و قیمت هر فوت مربع کمی پایین اومده، ولی دلیل اصلیش اینه که خرید و فروش تقریباً قفل شده. وقتی معامله انقدر کم باشه، میانگین نشوندهنده بازار سالم نیست. اگه از اوج ۲۰۲۲ حساب کنیم قیمت کاندو در واقع ۱۷.۹٪ یعنی حدود ۲۲۳ هزار دلار پایین اومده.