بازار مسکن تورنتو در فوریه ۲۰۲۴ و اینکه مهمانی دقیقاً برای چه کسی بود

در فوریه ۲۰۲۴ تیتر خبرهای تورنتو این بود که پارتی دوباره برقرار شد. خوانش من از همان ماه: اگر فروشنده یک خانه سمی‌دیتچد در محله‌ای خوب در تورنتو بودید، پارتی واقعاً برقرار بود؛ برای دیتچد خلوت‌تر، برای کاندو یک دورهمی کوچک، و در پری‌کانستراکشن مهمانی هنوز اصلاً شروع نشده بود.

من مجتبی عسگریان هستم، مشاور املاک در تورنتو، و هر ماه یک تحلیل از بازار منتشر می‌کنم؛ پس بگذارید با یک هشدار درباره خود آن تیتر شروع کنم. یک عدد مقایسه‌ای در یک ماه داده تعیین‌کننده‌ای نیست. فوریه ۲۰۲۴ قوی به نظر می‌رسید و قوی هم بود، ولی این قوت یکدست پخش نشده بود.

مهمانی در فوریه ۲۰۲۴ برای چه کسی بود

اگر در فوریه ۲۰۲۴ فروشنده یک خانه سمی‌دیتچد در محله‌ای خوب در شهر تورنتو بودید، پارتی واقعاً برقرار بود و مهمان‌ها پشت در خانه شما صف کشیده بودند و با هم رقابت می‌کردند. در آن ماه دیدن یک پراپرتی در لزلی‌ویل با ۴۰ آفر چیز عجیبی نبود و مانس آو اینونتوری در آن محله یک ماه بود. دیتچد هم پارتی بود، فقط خلوت‌تر: خانه‌ها فروش می‌رفتند و قیمت‌ها در مجموع بالا می‌رفت. برای فروشنده کاندو ماجرا بیشتر یک دورهمی خودمانی بود، چون در فوریه ۲۰۲۴ بازار کاندو بالانس بود، نه بازار خریدار و نه بازار فروشنده. در پری‌کانستراکشن مهمانی شروع نشده بود؛ چند مهمان آمده بودند ولی شما مهمان‌های خیلی بیشتری می‌خواستید.

عددهای فوریه ۲۰۲۴ در جی‌تی‌ای

جدول مقایسه سال‌به‌سال همان جایی است که تیترها از آن درآمد. فروش در فوریه ۲۰۲۴ حدود ۵۶۰۰ بود، در مقابل حدود ۴۷۵۰ در فوریه ۲۰۲۳، یعنی نزدیک ۱۸ درصد معامله بیشتر؛ عددی که بیشتر خبرها در آن ماه زدند ۱۷ درصد بود. لیستینگ‌های جدید در فوریه ۲۰۲۴ به حدود ۱۱۱۰۰ رسید، در مقابل ۸۵۳۰ در فوریه ۲۰۲۳، یعنی ۳۳.۵ درصد افزایش. اکتیو لیستینگ‌ها در فوریه ۲۰۲۴ نسبت به یک سال قبل ۱۵ درصد بیشتر بود و متوسط قیمت در همان مقایسه سال‌به‌سال ۱.۱ درصد بالا رفت. ماه‌به‌ماه هم قیمت‌ها از ژانویه ۲۰۲۴ به فوریه ۲۰۲۴ حدود ۸ درصد بیشتر شد، که نشان می‌دهد یک خوش‌بینی واقعی در بازار بود. ولی این عددها را با هم بخوانید: فروش بالا رفت و اینونتوری هم بالا رفت.

چرا جهش از ژانویه به فوریه طبیعی است

جهش فوریه ۲۰۲۴ را کنار تاریخ نرخ بهره بگذارید و کمتر دراماتیک می‌شود. در سال ۲۰۱۹ نرخ بهره پایین آمد و متوسط قیمت‌ها ماه‌به‌ماه بالا رفت تا به اوج رسید. در مارچ ۲۰۲۲ نرخ بهره شروع به بالا رفتن کرد و قیمت‌ها دقیقاً از همان نقطه شروع به پایین آمدن کردند، و نرخ بهره تا همان سطح ۵ درصدی اوایل ۲۰۲۴ بالا رفت. متوسط قیمت‌ها در ژانویه ۲۰۲۳ به پایین‌ترین حد خود رسید، در ماه‌های اول آن سال بالا رفت و بعد با بالا رفتن نرخ بهره دوباره پایین آمد. بازار دو بار به پایین‌ترین متوسط قیمت خود رسید و هر دو بار ژانویه بود، که قابل پیش‌بینی است، چون در ژانویه خیلی کم خرید و فروش می‌شود. بعد فوریه بالا می‌آید، مارچ ادامه می‌دهد و از جون و جولای تا آخر سال متوسط قیمت‌ها پایین می‌آید. ۲۰۱۸ همین بود. ۲۰۱۹ هم همین بود. این سیزنالیتی است، نه نشانه‌ای از اینکه بازار تا آخر سال با سرعت بالا می‌رود.

قیمت سمی‌دیتچد، دیتچد و کاندو در شهر تورنتو

جدول چهار ماهه، یعنی دو ماه آخر ۲۰۲۳ و دو ماه اول ۲۰۲۴، بیشتر از هر مقایسه سال‌به‌سالی به شما می‌گوید، چون روند را ماه‌به‌ماه نشان می‌دهد. متوسط قیمت سمی‌دیتچد در شهر تورنتو در نوامبر ۲۰۲۳ یک میلیون و ۲۷۰ هزار دلار بود. دسامبر ۲۰۲۳ نرمال بود، ژانویه ۲۰۲۴ کمی بالا رفت و از ژانویه به فوریه ۲۰۲۴ یک جهش خیلی بزرگ دیدیم. دیتچد جور دیگری حرکت کرد: یک دراپ بزرگ از دسامبر ۲۰۲۳ به ژانویه ۲۰۲۴ و بعد دوباره جهش در فوریه ۲۰۲۴، با متوسط قیمت دیتچد در شهر تورنتو یک میلیون و ۶۵۷ هزار دلار در همان ماه. سؤال درست این است که چه کسی چنین پولی می‌دهد. پاسخ: کسانی که سال‌ها مالک بودند و الان می‌فروشند، آدم‌هایی که بین پنج تا هفت سال صبر کردند و خانه‌شان گران شد، خانوارهایی با اکویتی زیاد و خیلی وقت‌ها دو درآمد. این‌ها خریدار بار اول نیستند. در فوریه ۲۰۲۴ خریدارهای بار اول دنبال کاندو و پروداکت‌هایی با متوسط قیمت پایین‌تر بودند.

در فوریه ۲۰۲۴، کاندوها ۶۰ درصد کل فروش بازار مسکن تورنتو را در اختیار داشتند، پس این بخش حتی برای کسی که هیچ‌وقت کاندو نمی‌خرد هم مهم است. در سال گذشته بازار کاندو پایین آمد و از جولای تا دسامبر ۲۰۲۳ متوسط قیمت کاندو هر ماه پایین‌تر رفت. در ژانویه ۲۰۲۴ پایین نیامد و در فوریه ۲۰۲۴ بالاخره کمی رشد کرد، از ۷۰۹ هزار دلار به ۷۲۶ هزار دلار. طبیعی است که حس کنید کاندو جان تازه‌ای گرفته. فقط یادتان باشد که در فوریه ۲۰۲۴ این یک بازار بالانس بود و کاندو با کاندو، منطقه با منطقه و پروژه با پروژه فرق می‌کند. در فوریه ۲۰۲۴، در بعضی ساختمان‌ها هفت هشت واحد همزمان برای فروش بود، پس رقابت واقعی شما داخل همان ساختمان بود. اگر می‌خواهید واحد شما فروش برود، باید در بهترین وضعیت ممکن باشد و باید بدانید محله شما چه عملکردی دارد.

چیزی که به خریدارها و فروشنده‌ها می‌گویم

هر تصمیمی می‌گیرید، بر اساس دیتا بگیرید و احساساتتان را کنار بگذارید. از روی ترس خرید نکنید. اینکه در یک محله سمی‌دیتچدها مولتی آفر می‌شوند دلیل نیست که به هر قیمتی یک سمی‌دیتچد بخرید چون می‌ترسید فرصت از دست برود. خیلی از کسانی که از روی همین ترس در سال‌های ۲۰۲۱ و ۲۰۲۲ خرید کردند الزاماً خریدهای خوبی نکردند. با منطق خرید کنید، استراتژی داشته باشید و دقیقاً بدانید می‌خواهید چه کار کنید. درباره نرخ بهره، بانک مرکزی کانادا تا اوایل ۲۰۲۴ اعلام کرده بود که پایین آمدن نرخ به این زودی‌ها نیست و ممکن است تابستان اتفاق بیفتد؛ پیش از آن بحث مارچ و اپریل بود. بر اساس همین اعلام و آمارهایی که اقتصاددان‌ها می‌دادند، نظر من در مارس ۲۰۲۴ این بود که در مجموع در انواع خانه یک تغییر قیمت حدوداً سه تا پنج درصدی خواهیم دید، بیشترش در بخش فری‌هولد یعنی دیتچد و سمی‌دیتچد و تان‌هاوس که شارژ ماهیانه ندارند، و کمترش در کاندو. هیچ‌کدام ما پیشگو نیستیم. ولی با وضعیت هزینه زندگی و توان خرید مردم در اوایل ۲۰۲۴، جهش عجیب و غریب چیزی نبود که بشود رویش برنامه ریخت.

برای هر کدام از این دسته‌ها باید سناریوی خودش طراحی شود، چون حرکت درست به این بستگی دارد که خریدارید یا فروشنده، چه ملکی دارید و دنبال چه چیزی هستید. اگر می‌خواهید بدانید این بازار برای خیابان شما، ساختمان شما یا رنج قیمتی شما چه معنایی دارد، فرم پایین همین صفحه را پر کنید یا یک مشاورهٔ رایگان رزرو کنید. سلامت و برقرار باشید