پیش خرید کاندو در تورنتو پنج مرحله دارد و امضای قرارداد اول راه است، نه تصمیم نهایی. اول ورک‌شیت پر می‌کنید و بیلدر یک واحد به شما اختصاص میدهد. بعد امضا می‌کنید و در دوره بازبینی، وکیل همه چیز را چک میکند و شرایط را اصلاح میکند. دیپازیت را مرحله‌ای می‌پردازید. وارد اینتریم اکوپنسی می‌شوید و ماهانه هزینه می‌دهید. وقتی ساختمان ثبت شد، کلوزینگ نهایی انجام میشود.
مرحله اول: ورک‌شیت و هفته لانچ
پیش خرید با آفر شروع نمی‌شود، با ورک‌شیت شروع میشود. ورک‌شیت فرمی است که در آن می‌نویسید چه نوع واحدی می‌خواهید، کدام طبقه‌ها را قبول می‌کنید، بودجه‌تان چقدر است، و مشخصات شناسایی و اطلاعات درفت بانکی را می‌دهید. این فرم تعهدآور نیست. بیلدر از روی همین ورک‌شیت‌ها تصمیم میگیرد کدام واحد به چه کسی برسد، و کسانی که از طریق ایجنت پلاتینیوم یا VIP آمده‌اند زودتر واحد می‌گیرند. شما واحد را انتخاب نمی‌کنید؛ واحد به شما پیشنهاد میشود، معمولاً با یک تماس تلفنی و مهلتی کوتاه برای جواب دادن.
پس کار اصلی قبل از هفته لانچ است. سقف قیمت‌تان را مشخص کنید، بدانید کدام جهت‌ها را نمی‌خواهید، تکلیف پارکینگ و لاکر را روشن کنید و بدانید در چه شرایطی کنار می‌کشید. پول درفت امضا باید از قبل در حساب کانادایی‌تان نقد و آزاد باشد، نه در راه حواله از خارج و نه پیش صرافی. دفتر فروش با عجله کار میکند و تنها دفاع شما این است که با تصمیم‌های گرفته‌شده وارد شوید. یک نکته درباره دامنه این مطلب: این نقشه راه برای کاندو است. خانه فری‌هولد نوساز، مثل دیتچد یا تاون‌هاوس در یک سابدیویژن، مسیر دیگری دارد، اینتریم اکوپنسی ندارد و سند در زمان تکمیل منتقل میشود؛ پس فرض نکنید این مراحل عیناً برای آن هم صدق میکند. برای انتخاب پروژه و بیلدر، مطلب Seven Things to Know Before You Buy a Pre-Construction Condo in Toronto را بخوانید.
مرحله دوم: امضا و دوره بازبینی (کولینگ آف)
در لانچ، قرارداد خرید و فروش را امضا می‌کنید و درفت اول را تحویل می‌دهید. بعد دوره بازبینی شروع میشود، و این نقطه تصمیم واقعی کل معامله است. این مهلت نباید شروع شود مگر اینکه بسته کامل مدارک دست شما باشد: قرارداد امضاشده، بیانیه افشای بیلدر و راهنمای کاندومینیوم. این سه ممکن است با هم برسند یا جدا جدا. وکیلتان همان روز اول تأیید میکند که بسته کامل است، چند روز وقت دارید و مهلت از چه روزی شروع شده. اگر چیزی کم است، همان موقع کتبی اعلام کنید.
از تک‌تک روزهای این دوره استفاده کنید. وکیلی که پیش خرید زیاد بسته باشد، قرارداد و بیانیه افشا را دنبال چیزهایی می‌گردد که بعداً خرج روی دست‌تان می‌گذارد: سقف دولوپمنت چارج و لویها (اگر سقف ندارد، مذاکره کنید)، اینکه اجازه اساینمنت دارید یا نه و بیلدر برای رضایتش چقدر میگیرد، اینکه در دوره اینتریم اکوپنسی می‌توانید واحد را اجاره بدهید یا نه، تاریخ نهایی تحویل و اینکه بیلدر تا کجا می‌تواند آن را عقب بیندازد، و تکلیف پارکینگ و لاکر. این تنها جایی است که بیلدر حاضر به معامله است. بعد از بسته شدن این مهلت، شما دارید قرارداد را اجرا می‌کنید، نه مذاکره. چک‌لیست مدارک را در Buying Pre-Construction in Toronto? Read This First با جزئیات نوشته‌ایم.
مرحله سوم: جدول دیپازیت و برنامه مورگیج
دیپازیت یک چک نیست. قرارداد یک جدول دارد: یک درفت موقع امضا، چند قسط در تاریخ‌های مشخص طی ماه‌ها و سال‌های بعد، و اغلب یک بخش آخر موقع تحویل واحد. بپرسید پول کجا نگه داشته میشود؛ باید در حساب امانی وکیل بیلدر باشد و وکیل خودتان باید این را کتبی تأیید کند. بعد تقویمی از همه تاریخ‌ها بسازید و درآمد و پس‌اندازتان را حول آن بچینید.
اگر پول از خارج کانادا میآید، چند هفته اضافه حساب کنید. حواله‌ها در هولد بانکی و بررسی‌های کامپلاینس گیر می‌کنند، بانک از شما مدرک منشأ پول می‌خواهد، و تاریخ دیپازیت بیلدر به خاطر دیر رسیدن حواله جابه‌جا نمی‌شود. هر درفت را خیلی زودتر از موعد سفارش بدهید و سابقه کاغذی‌اش را نگه دارید. درباره مورگیج: پری‌اپرووال روز لانچ یک نامه دلگرمی است، نه تعهد. انتظار داشته باشید لندر نزدیک کلوزینگ نهایی دوباره شما را ارزیابی کند، بر اساس وضعیت مالی و اپریزال همان زمان. برای اپریزالی که پایین‌تر از قیمت خرید دربیاید هم برنامه داشته باشید، چون آن فاصله را باید نقد بپردازید.
مرحله چهارم: ساخت، بازدید PDI و اینتریم اکوپنسی
بعد نوبت انتظار است. خاک‌برداری، اسکلت، نما، نازک‌کاری: هر مرحله می‌تواند عقب بیفتد، و تاریخ تحویلی که در قرارداد نوشته یک هدف است با حق تمدید برای بیلدر. در این سال‌ها پرونده‌تان را زنده نگه دارید. هر اطلاعیه بیلدر را نگه دارید و اگر در زندگی‌تان چیزی عوض شد، به وکیل و لندرتان بگویید، چون موقع کلوزینگ مهم میشود.
قبل از تحویل کلید، بازدید پیش از تحویل یا PDI انجام می‌دهید. با نماینده بیلدر واحد را قدم می‌زنید و هر ایرادی را، هرچقدر کوچک، کتبی ثبت می‌کنید، چون کارهای وارانتی با همین لیست سنجیده میشود. بعد اینتریم اکوپنسی شروع میشود: واحد آماده است ولی ساختمان هنوز به عنوان کاندومینیوم ثبت نشده، پس سند نمیتواند منتقل شود. کلید را می‌گیرید و ماهانه به بیلدر هزینه اکوپنسی می‌دهید. این مبلغ نه اجاره است و نه قسط مورگیج. آن را هزینه نگهداری حساب کنید، نه پرداختی بابت خود واحد؛ از وکیلتان بخواهید نشان بدهد قرارداد این مبلغ را چطور محاسبه میکند و تأیید کند که آیا چیزی از آن از قیمت کم میشود یا نه. طبقه‌های پایین معمولاً ماه‌ها زودتر از طبقه‌های بالا تحویل می‌شوند، پس واحد طبقه پایین در همان برج معمولاً دوره اکوپنسی طولانی‌تری دارد. اگر قصد داشتید در این دوره واحد را اجاره بدهید، این حق باید در مرحله دوم در قرارداد نوشته شده باشد.
مرحله پنجم: کلوزینگ نهایی و صورت تعدیلها
ثبت شرکت کاندومینیوم، کلوزینگ نهایی را رقم می‌زند. سند منتقل میشود، مورگیج پرداخت میشود و شما باقیمانده قیمت را بهعلاوه صورت تعدیلها می‌پردازید. غافلگیری‌ها همین‌جا هستند: دولوپمنت چارج و لویها اگر سقف نگذاشته باشید، اتصال آب و برق و کنتورها، ثبتنام وارانتی، تعدیل مالیات و شارژ ساختمان، و روی همه این‌ها مالیات نقل و انتقال و هزینه وکیل. برآورد این تعدیلها را همان مرحله دوم بخواهید، نه هفته آخر قبل از کلوزینگ. اگر قصد دارید واحد را اجاره بدهید و خودتان در آن زندگی نکنید، قبل از امضا از وکیل و حسابدارتان بپرسید HST برای سرمایه‌گذار در مقایسه با مالک ساکن چطور حساب میشود، چون جواب این سؤال نقدی را که موقع کلوزینگ لازم دارید عوض میکند.
بعضی خریدارها هیچ‌وقت به این مرحله نمی‌رسند چون قبل از ثبت ساختمان قرارداد را اساین می‌کنند. با این فرض امضا نکنید. اساینمنت به رضایت بیلدر نیاز دارد، معمولاً هزینه دارد و خریداری می‌خواهد که حاضر به پرداخت باشد، و در بازار سست، سومی تضمینی نیست. قبل از اینکه رویش حساب کنید، Pre-Construction Is Crushing Toronto's Condo Buyers: Assign or Close? را بخوانید. نظر من این است: پیش خرید به درد خریداری می‌خورد که افق بلندمدت دارد، درآمد ثابت دارد، برای تعدیلها پول کنار گذاشته و واقعاً قصد دارد سند را بگیرد، آن هم در جایی که محصول تمام‌شده کمیاب خواهد بود. لانچ‌های داون‌تاون تورنتو، نورث یورک و ویلودیل، برج‌های کنار خیابان یانگ در تورن‌هیل و ریچموند هیل، و پروژه‌های مرکز مارکهام و وان متروپولیتن سنتر همه همین مسیر پنج‌مرحله‌ای را طی می‌کنند.
مجتبی عسگریان بیش از ۱۵ سال در بازار GTA کار کرده و در یک درصد برتر مشاوران املاک کانادا است. اگر پروژه‌ای چشم‌تان را گرفته، قبل از امضای هر چیزی قرارداد و جدول دیپازیت را با کسی مرور کنید که این معامله‌ها را تا کلوزینگ برده. فرم پایین صفحه را پر کنید یا یک جلسه مشاوره رایگان رزرو کنید، و بقیه مطالب را در راهنماهای پیش خرید ما ببینید. سلامت و برقرار باشید
سوالات متداول
آیا میشود از پیش خرید کاندو در انتاریو انصراف داد؟
در دوره بازبینی بعد از امضا، بله؛ وکیلتان تعداد دقیق روزها، روز شروع مهلت و شرایط بازگشت پول را تأیید میکند. بعد از بسته شدن این مهلت، به قرارداد متعهد هستید و کنار کشیدن یک مسئله حقوقی و مالی میشود، نه فرمی که پر کنید. اساینمنت، اگر قرارداد اجازه بدهد و بیلدر رضایت بدهد، راه خروج معمول در مراحل بعد است.
چرا وقتی هنوز مالک کاندو نیستم باید هزینه اینتریم اکوپنسی بدهم؟
چون ساختمان به اندازهای آماده است که در آن زندگی کنید ولی هنوز به عنوان کاندومینیوم ثبت نشده، پس سند نمیتواند به نام شما منتقل شود. بیلدر اجازه میدهد در واحد ساکن شوید و ماهانه مبلغی را که در قرارداد تعیین شده میگیرد. این مبلغ نه اجاره است و نه قسط مورگیج، و باید آن را هزینه نگهداری حساب کنید، نه پرداختی بابت قیمت واحد.
موقع کلوزینگ نهایی کاندوی پیشفروش در تورنتو چه هزینههایی روی میز میآید؟
باقیمانده قیمت، و بعد صورت تعدیلها: دولوپمنت چارج و لویها اگر سقف نگذاشته باشید، اتصال آب و برق و کنتورها، ثبتنام وارانتی، تعدیل مالیات و شارژ ساختمان، بهعلاوه مالیات نقل و انتقال و هزینه وکیل. برآورد تعدیلها را در دوره بازبینی بخواهید و اگر قصد اجاره دادن واحد را دارید، بپرسید HST چطور حساب میشود.